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Il.Sole.24.Ore.15.06.2015.By.PdS.pdf


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Il Sole 24 Ore
Lunedì 15 Giugno 2015 - N. 163

3

Immobili

La prassi dei giudici
Molti tribunali permettono ai creditori
di pignorare subito il conto corrente comune

IL BILANCIO DELLA CASA COMUNE

Anagrafe, delibere e contabilità
Ogni interessato può consultare i registri
ma spesso si vede negato l’accesso

Condominio, i dieci nodi della riforma

A due anni dall’entrata in vigore restano i dubbi su supercondominio, spese non pagate e deleghe
PAGINA A CURA DI

Cristiano dell’Oste
Saverio Fossati

pLa riforma ha superato il tiro-

cinio. Giovedì – 18 giugno – saranno due anni esatti dall’entrata in
vigore della legge 220/2012, che ha
profondamente modificato le
norme sul condominio vecchie di
70 anni. Nonostante la lunghissima gestazione, la legge conteneva
parecchie disposizioni di difficile
attuazione, tanto da richiedere
una correzione quasi immediata
con il decreto Destinazione Italia
(Dl 145/2013). Valga per tutti
l’esempio dell’obbligo di raccogliere i fondi tra i proprietari prima di avviare lavori straordinari:
una disposizione che avrebbe potuto bloccare molti cantieri e che
proprio con quel decreto è stata
corretta consentendo agli amministratori di costituire la riserva
finanziaria “per gradi”, in base ai
diversi stati avanzamento lavori.
Ma insomma, bene o male, le
novità sono state metabolizzate e
– sotto molti aspetti – apprezzate: i
nuovi doveri e responsabilità dell’amministratore, la sua formazione obbligatoria e il recepimento di molti indirizzi giurisprudenziali di semplificazione hanno fatto sì che la riforma fosse accolta
positivamente dai proprietari.
Restano, però, diverse incertezze nella lettura dei nuovi articoli del Codice civile, insieme a
norme che suonano ridondanti e
potrebbero dar vita a lunghi contenziosi, in attesa che la Cassazione arrivi a a mettere l’ultima parola. Cosa che – con i tempi della giustizia italiana – potrebbe richiedere anche un decennio di attesa.
Intanto, comunque, alcune risposte arrivano dal sottosegretario
alla Giustizia, Cosimo Ferri (si veda l’intervista in pagina).
Il grafico qui a fianco riassume
alcune delle questioni più discus-

LA PAROLA
CHIAVE
Cambio d’uso
7Il «Cambio di destinazione
d’uso» è una speciale possibilità
prrevista per i beni comuni
condominiali dall’articolo 1117 ter
del Codice civile e richiede una
maggioranza dei 4/5 dei millesimi
e dei condòmini, e un’assemblea
convocata con ameno 30 giorni di
anticipo. Serve solo a destinare
una parte comune a un uso diverso
(per esempio, da cortile a giardino
o a parcheggio) per soddisfare
«esigenze condominiali» . Si
dstingue dalle innovazioni
(articolo 1120), che devono anche
essere rivolte al miglioramento o
all'uso più comodo o al maggior
rendimento delle cose comuni.

se tra gli addetti ai lavori. La prassi
sembra dimostrare che le norme
sul supercondominio vengono
spesso disapplicate o adattate ai
casi concreti: ci sono palazzi che
non nominano il rappresentante
all’assemblea del supercondominio, altri che si affidano all’amministratore in una veste impropria
di “facente funzioni”. Per non parlare dei dubbi operativi: il rappresentante di un singolo condominio può esprimere un voto disgiunto? E se non lo fa i dissenzienti possono impugnare la
decisione del supercondominio?
E se un condominio non paga a chi
va notificato il decreto ingiuntivo:
ai singoli proprietari o all’amministratore?
Altro fronte delicato è quello
delle morosità. La riforma dice
che i creditori del condominio devono rivolgersi prima ai morosi e
solo dopo ai proprietari in regola.
Ma molti giudici – anche se non
tutti – consentono ai creditori di
pignorare il conto condominiale,
su cui si trovano le somme versate
da chi paga con puntualità. Senza
dimenticare che i fornitori più
forti spesso riescono a farsi pagare a discapito degli altri semplicemente minacciando di staccare il
gas o l’acqua, o magari di non riparare l’ascensore. In questi casi, i
princìpi del Codice soccombono
di fronte alla prassi.
Altre norme, come quelle sui limiti alle deleghe, sembrano aver
creato più che altro un incentivo
all’aggiramento dei vincoli con
l’accaparramento di deleghe in
bianco, difficilmente controllabile. Mentre altre, come la possibilità per gli interessati di accedere ai
dati condominiali, addossano agli
amministratori il compito di consentire agli «interessati» (così recita la norma) di accedere ai dati.
Ma chi sono gli «interessati»? Il rischio è che creditori, agenzie di
informazioni commerciali, banche cui è stato richiesto un finanziamento, siano a tutti gli effetti
«interessati» ma il buon senso
dell’amministratore a tutela della
privacy dovrebbe arginare certe
richieste, anche se una norma più
precisa sarebbe opportuna.
Resta, nel complesso, come ha
rilevato Confedilizia, la sensazione di una riforma generalmente
positiva, che però avrebbe potuto
essere più coraggiosa e innovativa. Lo dimostra, ad esempio, la
norma che consente il cambio
d’uso a maggioranza delle parti
comuni: nessuno la usa, ma le cose
sarebbero andate diversamente
se la legge avesse previsto, come
si era ipotizzato, la vendita a maggioranza. In altri casi, invece, come per il riscaldamento, è l’evoluzione della normativa – che imporrà la contabilizzazione – ad azzerare, o quasi, l’interesse per il
distacco. Anche se il testo del Codice post-riforma non azzera,
neppure in questo caso, tutti i rischi di contenzioso.
© RIPRODUZIONE RISERVATA

I punti critici

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INTERVISTA

SUPER
CONDOMINIO
BLOCCATO

Nomina in salita per i rappresentanti
È difficile raggiungere il quorum dei 2/3 per la
nomina dei rappresentanti dei singoli
condomìni e, in caso di stallo, non sempre i
proprietari fanno istanza al giudice per ottenere

la nomina. Non è chiaro, poi, quali siano i poteri
dei rappresentanti, che spesso deliberano senza
l’ok preventivo dell’assemblea condominiale.
Si registrano, inoltre, prassi difformi sulla
notifica delle delibere del supercondominio

AMMINISTRATORE
CON DURATA
INCERTA

Incertezze sulla conferma annuale
La riforma ha stabilito che l’incarico di
amministratore dura un anno «e si intende
rinnovato per eguale durata». Non è chiaro se la
proroga sia automatica e se avvenga soltanto

per il secondo anno o di anno in anno fino alla
eventuale disdetta. Si rischiano interpretazioni
non uniformi e contenziosi da parte di chi non
vuole la conferma dell’amministratore o da
parte di chi tenta di “aggrapparsi” all’incarico

IL NODO
IRRISOLTO
DELLE MOROSITÀ

Ok al pignoramento dei conti condominiali
Il Codice civile prevede che i fornitori del
condominio facciano causa – prima – ai morosi e
solo dopo a chi è in regola con i pagamenti. Molti
giudici, però, consentono ai creditori di pignorare

subito il conto condominiale su cui ci sono le
somme versate da chi è in regola e destinate ad altri
creditori. Inoltre, i fornitori che possono minacciare
il distacco del servizio (come il gas) spesso riescono
a farsi pagare dall’amministratore senza fare causa

ACCESSO
DIFFICILE
AI REGISTRI

Possibilità in forse per gli interessati
La riforma del condominio permette a «ogni
interessato» di visionare (gratis) e copiare (a
pagamento) i registri di anagrafe condominiale,
dei verbali delle assemblee, di nomina e revoca

dell’amministratore e di contabilità. La
valutazione dell’interesse reale è affidata
all’amministratore, che in certi casi (spesso per la
privacy) nega l’accesso creditori o potenziali
interessati all’acquisto di alloggi nell’edificio

CAMBIO D’USO:
UNA NORMA
INUTILE

Quorum elevato per una chance limitata
La possibilità di modificare la destinazione
d’uso delle parti comuni con il quorum del 4/5
dei condòmini e del valore suona come
un’occasione persa della riforma, che all’inizio

aveva ipotizzato di introdurre la vendita delle
parti comuni senza bisogno dell’unanimità.
Nessuno la usa, e secondo alcuni interpreti la
norma è inutile perché il cambio d’uso era già
compreso tra le innovazioni

LIMITI
«CRITICI»
ALLE DELEGHE

Troppe rigidità incentivano le «furbizie»
Quando i condòmini sono più di 20, ogni delegato
non può rappresentare più di un 1/5 dei
condòmini e del valore. Il principio si presta a
essere aggirato con il malcostume delle deleghe

rilasciate in bianco e “distribuite” in assemblea.
Fa discutere anche il divieto di delega
all’amministratore: la norma potrebbe far pensare
che siano vietate solo le deleghe generiche valide
per qualsiasi assemblea, ma non è così

CONVOCAZIONE
DELL’ASSEMBLEA
VIA EMAIL

La posta elettronica resta esclusa
Alcuni amministratori vorrebbero convocare le
assemblee via email, almeno a quei condomìni
che la richiedono o la accettano per iscritto
(come avviene, ad esempio per gli estratti conto

bancari). La riforma – che pure prevede la
possibilità di deliberare l’attivazione del sito
internet condominiale – non ammette questa
modalità di convocazione. Discorso diverso per
la Pec, che però è ancora poco diffusa

POSSIBILITÀ
DI DISTACCO
DA CHIARIRE

Rischio di contenziosi tra proprietari
Secondo il Codice civile, il distacco dal
riscaldamento centralizzato è consentito – tra
l’altro – se non crea squilibri notevoli
all’impianto. Di fatto, viene chiesto da chi non è

soddisfatto del funzionamento del riscaldamento
o da chi si è stancato ripianare le spese per i
morosi. Cosa sia un distacco «notevole», però, lo
può stabilire solo un tecnico caso per caso e la
norma può generare contenziosi

IL PASSAGGIO
DELLE
CONSEGNE

Ritardi ancora forti
Il passaggio delle consegne tra nuovo e vecchio
amministratore continua a creare problemi
nonostante la riforma preveda obblighi precisi,
purtroppo senza sanzioni per l’inadempimento.

Il ricorso al giudice per ottenere un
provvedimento d’urgenza è all’ordine del giorno
ma a Milano il Tribunale segue una prassi che
sveltisce: manda un rapporto alla procura
penale per il reato di appropriazione indebita

RESPONSABILITÀ
PER IL NUDO
PROPRIETARIO

I nudi proprietari non votano (ma pagano)
Secondo l’articolo 67, ultimo comma, delle
disposizioni di attuazione al Codice civile,
l’usufruttuario e il nudo proprietario rispondono
solidalmente per il pagamento dei contributi

condominiali. Norma criticata – tra gli altri –
anche da Confedilizia, perché chiama i nudi
proprietari a rispondere per opere decise (e
sfruttate) solo dagli usufruttuari, ribaltando un
vecchio principio consolidato della Cassazione

Cosimo Ferri

«Serve tempo
per giudicare»
pNel

IMAGOECONOMICA

complesso le nuove
norme sono state assimilate,
ma alcune risultano inapplicabili o addirittura poco pratiche. Cosimo Ferri, il sottosegretario alla Giustizia che ha
già seguito una prima norma di
correzione nel 2013, risponde
così ai dubbi più comuni.
L’amministratore non
sempre riesce a tenere dietro
a tutti gli obblighi della legge
sulla formazione.
Mi rendo perfettamente
conto che riuscire a seguire le
evoluzioni normative rappresenta un impegno serio e gravoso, ma la formazione continua è un aspetto qualificante
della riforma sul condominio.
Abbiamo puntato molto sulla Cosimo Ferri. Sottosegretario
competenza e sulla professionalità degli amministratori, e,
in tale contesto, l’aggiorna- «Rinnovo automatico
mento è un elemento impreper il primo anno
scindibile. Se vogliamo che il
condominio sia improntato a a meno che l’assemblea
una gestione manageriale, di- sia contraria»
namica e professionale, non
possiamo arretrare di un solo
centimetro sulla preparazione l’autorità giudiziaria nomini il
e sull’aggiornamento di chi è rappresentante del proprio
condominio. La norma è stata
chiamato ad amministrare.
Quanto al rinnovo auto- resa necessaria dalla sostanmatico della nomina, non è ziale impossibilità di funziomai stato chiarito come fun- namento dei complessi superziona: per un anno, per sem- condominiali la cui gestione
era spesso materialmente prepre, con assemblea o senza?
Non vedo alcuna incertezza clusa dal disinteresse e dall’asgiacché l’articolo 1129 è esplici- senza dei condomini alle relato nell’affermare che l’incarico tive assemblee in partecipadi amministratore ha durata di zione numerica utile a ragun anno e si intende rinnovato giungere il relativo quorum
per eguale durata. Se l’assem- deliberativo, con conseguente
blea non si esprime in senso impasse gestionale. La prassi
difforme a termine del primo applicativa potrà dare conto
anno, il rapporto si proroga ex della bontà della soluzione
normativa adottata o della nelege all’anno successivo.
Le norme sul supercondo- cessità di rimedi o di creazione
minio, però, sono di fatto in di sistemi alternativi.
Parliamo del sito internet
applicabili, per le troppe incertezze sul meccanismo dei del condominio. Tutti lo vogliono ma poi nessuno lo parappresentanti.
La norma di riferimento è ga, la gestione e l’aggiornal'articolo 67 delle disposizioni mento richiedono personale
di attuazione del Codice civile, qualificato, spese che ricadoil quale, in sostanza, prevede, no sull’amministratore.
È un’ulteriore possibilità
per i casi di supercondominio
(articolo 1117-bis) che ciascun che il legislatore ha rimesso alcondominio designi, con la la libera scelta dei condomini.
maggioranza degli intervenuti Anche qui, non si tratta di un
ed almeno i due terzi del valore insuccesso della norma quandell’edificio, il proprio rappre- to piuttosto di una possibilità
sentante all’assemblea per la che, sono convinto, magari
gestione ordinaria delle parti non subito ma probabilmente
comuni a più condomìni e per tra qualche anno, troverà una
la nomina dell’amministrato- applicazione crescente.
re. In mancanza, ciascun parSa.Fo.
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