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Geom Aleandro Bottichio .pdf



Nome del file originale: Geom Aleandro Bottichio.pdf
Titolo: INFORMAZIONI PERSONALI
Autore: Botticchio

Questo documento in formato PDF 1.7 è stato generato da Microsoft® Word 2013, ed è stato inviato su file-pdf.it il 23/03/2016 alle 17:58, dall'indirizzo IP 79.60.x.x. La pagina di download del file è stata vista 1317 volte.
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CURRICULUM VITAEE
. Abstract : Valutatore Immobiliare Indipendente .
Consulente del Giudice Civile
Esperto del Giudice delle Esecuzioni

Titolo :

Geometra

Nome e Cognome :

ALEANDRO BOTTICHIO

Luogo e data di nascita :

Ossimo (BS) il 07/06/1968

Posta Elettronica :

bottichio@tiscali.it
aleandro.bottichio@gmail.com

Posta Certificata :

aleandro.bottichio@geopec.it

Studio Professionale :

25050 Ossimo (BS) Via Fontanelle 15/B

Telefono :
Cellulare :
Autotelefono :

039 - 0364 / 31 05 91
039 - 335 / 81 45 294
039 - 377 / 94 85 345

Sito :
https://sites.google.com/site/geomaleandrobottichio/home
Codice Fiscale : BTT LDR 68H07 G 179D Partita I.V.A. : 01623500988

CARRIERA in campo Valutazioni Immobiliari - consulenze in
ambito Civile – Processuale e per l’avvocato - C.T.P. / C.T.U. e
1991 :

Iscrizione all’Albo dei C.T.U. presso il Tribunale di BRESCIA n° 97

1991 :

Inizio Incarichi da Avvocati quale C.T.P.

1995 :

Inizio Incarichi di C.T.U. Civile

2000 :

Inizio Incarichi Esperto dei Giudice delle Esecuzioni

2012 :

Inizio Percorso Formativo Standard Internazionali di Valutazione I.V.S.

2013 :

Adozione I.V.S. e Standard di Qualità C.N.G. – Sezione Estimo

2014 :

Membro Commissione C.T.U. Collegio Geometri Brescia

2014 :

Membro Estimo e Valutatori Collegio Geometri Brescia

2015 :

Certificazione Europea di Valutatore REV- TEgoVA

2015 :

Membro GEOVAL Esperti Valutatori

CERTIFICAZIONE IN MATERIA ESTIMATIVA

REV TEGoVa n° REV-IT/CNGeGL/ 2020 / 11

dal 01/12/2015

ATTIVITA’ ASSOCIATIVA
Membro dell’Associazione di Valutatori Esperti - Tessera n° 1956 -

Con partecipazione attiva anche attraverso pubblicazioni e casi studio.

.

COPERTURE ASSICURATIVE

.

a) Rc professionale e danni civile lloyd’s App Broker srl n° C5033M9474.
b) Multigaranzia Studio Professionale estesa a perdita documenti e ricostruzione
archivi

n° 717607380.

c) Mutua assistenza, convenzione con Cassa Geometri
Mutua
Assistenza
per
i
Professionisti
Italiani,

d) Assistenza infortuni

partner

Ente di
assicurativo

polizza cumulativa infortuni realizzata per

Seguono Riferimenti Dimostrativi 

.

Attestazioni Qualificazione Attività Estimativa

.

 

 

 

 

 

 

 
 

Geo.Val. Geometri Valutatori Esperti
Attesta la partecipazione 
del Geometra

Aleandro BOTTICCHIO

al Corso Professionale
“LE STIME IMMOBILIARI ESEGUITE CON IL SUPPORTO DI UN FOGLIO DI CALCOLO ELETTRONICO”
organizzato dall’associazione Geo.Val.Esperti
tenutosi in Roma il giorno 16 dicembre 2015 presso la sede della Fondazione Geometri Italiani
valido ai fini dell’attribuzione di 6 crediti formativi professionali
 

 

Roma, 16 dicembre 2015
 

l Presidente Geo.Val.Esperti

Geometra Pier Giuseppe Sera

Attività Didattica / Docenza / Partecipazione a Corsi e/o Seminari

.

L’ALIENAZIONE DEGLI IMMOBILI STAGGITI NEL PROCESSO ESECUTIVO
L’ESPERTO DEL GIUDICE ED IL VALORE IN CONDIZIONI DI VENDITA FORZATA -

Brescia, 17 Ottobre 2014

INTERVENTO

LA DUE DILIGENCE

IMMOBILIARE
NELLE PROCEDURE
GIUDIZIARIE
Relatore
Geom. Aleandro Bottichio

Corso propedeutico agli
Standard Internazionali di
Valutazione
Corso propedeutico agli Standard Internazionali di Valutazione Immobiliare
Breno 29/01/16 – 05/02/16
Relatore : Geom. Aleandro Bottichio

Pubblicazione Articoli / Riviste

.

ESTIMO
Aleandro Bottichio

Il più probabile
valore complementare
(Complementary Value Appraisal)

D

i seguito saranno affrontati i sistemi di stima del
più probabile Valore Complementare, metodo
di valutazione immobiliare specifico ancora piuttosto sconosciuto, considerato che trova poca familiarità
anche tra i valutatori, persino nei casi in cui sia l’unico criterio applicabile nell’eventualità, ad esempio, della stima
dell’indennità di esproprio parziale, nella stima delle servitù prediali e dei danni, dei deprezzamenti, e così via.
Sarà tentato l’approccio in base agli International Valuation Standard quindi, in ambito italiano, secondo gli indirizzi dettati
dal Codice delle Valutazioni Immobiliari promosso da Tecnoborsa con la collaborazione di vari enti, organismi del settore immobiliare, o Ordini e Collegi professionali, tra i quali
il Consiglio Nazionale dei Geometri e Geometri Laureati.
Premesse
Tale procedimento assume importanza e necessità quando
si deve valutare il più probabile valore di mercato della
parte di un bene legato a tutto il complesso da un rapporto
di complementarietà. Esso si ottiene per differenza tra il più
probabile valore di stima dell’interno bene economico e il
valore che avrebbe la parte residua (o complementare) assunta staccata dal bene considerato e separatamente alienabile.
Questo aspetto economico trova motivazione nella constatazione che, quando un bene costituisce un insieme economico produttivo omogeneo, oppure, un’entità economica
e/o produttiva indipendente, la sua divisione in due o più
parti origina più entità, il cui valore sommato non coincide
con quello del bene originario, ovvero, che le due o più
parti, unite, assumono valore superiore alla somma delle
più parti separate.
Si tende pertanto a valutare il danno (per così dire) derivante dalla divisione, distruzione e/o distaccamento, dell’intero bene sinergico in due o più parti, il cui conseguente
deterioramento è calcolato per differenza tra il valore dell’intero immobile da quello della parte residua.
A titolo di esempio si deduce che può esistere complementarietà tra l’intero fondo agricolo e la parte residua, tra
un fabbricato rurale e la parte di terreno coltivato, tra la sala
da pranzo e la cucina di un ristorante, tra una villa storica e
il suo giardino, tra il panorama che sta a una villa al mare o
al lago, tra l’area edificata ed il suo fabbricato e cosi via.
Riferimenti normativi
Il metodo trova applicazione già dal 1865, in virtù dell’allora
Legge 2359/1865, inerente all’espropriazione per causa di
pubblica utilità, all’art. 40 che fedelmente recitava: nei casi
di occupazione parziale, l’indennità di esproprio consisterà
nella differenza tra il giusto prezzo che avrebbe avuto l’immobile avanti l’occupazione, e il giusto prezzo che potrà a38 - IL GEOMETRA BRESCIANO 2014/3

vere la residua parte di esso dopo l’occupazione.
Ai giorni nostri è contemplato dal Codice di Tecnoborsa, IV
edizione del 2011, al Capitolo 3° riguardante principi di valutazione, in particolare il paragrafo 2.5.6. che fedelmente
recita: il valore complementare di una parte di un immobile
complesso, che presenta un legame di complementarietà
con le altre parti, è pari alla differenza tra il valore di mercato dell’intero immobile complesso, comprensivo della
parte considerata, e il valore di mercato dell’immobile costituito dalle altre parti con esclusione della parte considerata.
Con esso il paragrafo 2.5.6.1, che fedelmente recita: che il
principio di complementarietà asserisce che il valore di una
parte componente di un immobile complesso si misura in
base al suo contributo al valore dell’immobile.
Al Capitolo 4° riguardante il Valore di Mercato, il paragrafo
2.20 fedelmente recita: il valore complementare ad una
parte appartenente a un insieme costituente un immobile
complesso, è pari alla differenza tra il valore di mercato dell’immobile complesso e il valore di mercato della parte o
delle parti dell’insieme che residua, una volta considerata
separata la parte oggetto di stima.
Altresì il paragrafo 2.20.1 recita: si dice rapporto di complementarietà economica di una parte rispetto all’immobile
complesso, il rapporto tra il valore complementare della
parte e il valore totale dell’immobile complesso.
Infine il paragrafo 2.20.1 recita: uno tra i più importanti legami di complementarietà del sistema urbano ed edilizio e
il rapporto tra il valore del terreno edificato e il valore dell’immobile, comprensivo del fabbricato e del terreno (incidenza dell’area edificata).
Il contrario del Valore Complementare è il Valore di Fusione,
(sinergistic value), contemplato al punto 2.9, sempre cap. 4° del
codice, che definisce tale valore composto una componente
addizionale generata dalla combinazione di due o più interessi insistenti sull’immobile, quando il valore degli interessi combinati vale più della somma degli interessi singoli.
Condizioni
Le condizioni per l’applicazione del valore complementare
sono :
– l’esistenza della complementarietà tra il tutto e la parte residua, pertanto l’assunto che l’utilizzazione congiunta
debba fornire un’utilità maggiore rispetto all’utilizzazione
separata;
– la parte scissa non sia facilmente reintegrabile o sostituibile, ovvero, che il bene o la sua porzione non sia intercambiabile con analogo, corrispondente per caratteristiche e valore;
– la parte residua non sia vendibile per se stessa, ovvero,
non possa avere una propria autonomia economica, un

ESTIMO

proprio valore di mercato;
– non sia accorpabile a un altro bene che con lo stesso rigeneri un nuovo bene che raggiunga il valore di quello in origine scisso.
Non esisterà pertanto complementarietà nei casi in cui :
– la parte distolta appartenga a un insieme di beni tra loro
indipendenti, ad esempio un terreno agricolo o edificabile talmente grande da poter essere scisso in due o più
unità alla fine comunque autonome. Situazione contraria
rispetto a piccolo lotto edificabile attraversato a metà da
una servitù che renda non più di fatto costruibile il mappale, in tal caso si ravviserà soprattutto la perdita della capacità edificatoria;
– la parte distolta sia facilmente sostituibile, surrogabile o
reintegrabile, quindi sostituibile, ad esempio la copertura
di un’abitazione e/o gli impianti colturali di un terreno agricolo specializzato, danneggiati da eventi atmosferici
e/o calamitosi;
– per ultimo quando la parte residua non è valutabile sotto
l’aspetto del valore di mercato, economico, ecc.
Aspetti economici
Il valore complementare è dunque un criterio di stima che
associa due valori di mercato, uno riferito all’immobile nel
suo complesso e l’altro riferito alla/e parte/parti residua/e.
Dal punto di vista matematico, il valore complementare Vj
di una, o più parti generiche, j si calcola attraverso la seguente formula :
Vj = Vi – Vi–j
Dove Vi è il valore di mercato complessivo, nella sua totalità originaria, mentre Vt-j è il valore della parte residua, ovvero, delle parti residue.
Dal punto di vista economico la relazione di complementarietà può essere determinata facendo riferimento alla parte,
o alle parti, che costituiscono l’immobile complessivo, e
pertanto al tipo di legame che intercorre tra l’immobile originario e la parte, o le parti, che lo compongono.
Dunque un legame che cresce, o decresce, al crescere, o al
decrescere della connessione tra il tutto e la parte, o le parti
residue.
Detto legame economico si definisce attraverso il rapporto
di complementarietà dalla formula
Cj = Vj
Vi
Dove Cj definisce il rapporto di complementarietà econo-

mica della parte, delle parti j, Vi il valore complessivo dell’immobile e Vj quello della parte, come sopra determinato.
In alternativa può essere anche rappresentato nel seguente
modo:
Cj = 1 – Vi – j
Vi
Rimane inteso che i valori Vi, oppure Vi-j saranno da determinare con i più appropriati procedimenti di stima dettati dagli Standard Internazionali, ovvero, assumendo talune delle procedure maggiormente dettagliate negli articoli redatti dai colleghi Matteo Negri e Giuliano Vacchi, né “
Il Geometra Bresciano “ bollettini n. 1/13, 3/13 – 4/13 e 2/14,
sezione Estimo.
Casi di applicazione (estimo classico)
Di seguito vengono illustrate alcune eventualità di applicazione del Valore complementare, che per economia del presente articolo, sono semplicemente enunciate, con la riserva di esporre più complicati case study, in altri futuri articoli che tratteranno l’argomento con i più intriganti procedimenti dettati dagli International Valuation Standards.
Ho voluto definire gli esempi a seguire dell’Estimo classico
solo perché appartenenti a quanto abbiamo letto nei libri
di estimo scolastico, in un periodo antecedente agli standard internazionali, casi comunque tutt’ora validi, purché
aggiornati al linguaggio definito dalla moderna ed europeista disciplina dell’estimo internazionale.
Una fra le tante possibilità di applicazione del Valore complementare è il caso delle espropriazioni parziali a stima dell’indennità di esproprio, con il classico esempio sancito dal
premenzionato art. 40 dell’originale legge inerente l’espropriazione per causa di pubblica utilità. Capita a volte che togliendo una porzione dall’intero, la parte residua sia danneggiata a tal punto che i valori unitari dell’originale non
siano sufficienti a determinare l’indennità in ragione del deprezzamento della parte superstite. In tal caso trova quindi
applicazione la formula del valore complementare in differenza tra il valore dell’immobile complessivo e quello della
parte, o delle parti residue. A titolo di esempio potrebbe
bastare il caso limite secondo il quale l’esproprio renda del
tutto inedificabile un piccolo appezzamento lottizzato; in tal
caso la valutazione dovrà tener conto della perdita della capacità edificatoria di tutto il lotto e non di certo del valore
della sola porzione occupata dall’esproprio.
Il valore complementare si applica anche nel caso degli asservimenti coattivi a stima dell’indennità derivante da perdita
di utilizzo conseguente a occupazione di parte del fondo o
IL GEOMETRA BRESCIANO 2014/3 - 39

ESTIMO

dell’immobile in genere, per causa di servitù di passaggio
pedonale, viario, reti impiantistiche di sottosuolo o soprasuolo, di infrastrutture in genere, eccetera. In tal caso il valore complementare, corrispondente al risarcimento, consisterà nella differenza tra il valore dell’immobile senza servitù e di quello con servitù.
Si applica ancora nella stima dei danni, qualora non sia possibile la ricostruzione, la messa in pristino, la reintegrazione, la trasformazione, la surrogazione e cosi via. Anche in
tal caso è dato dalla differenza tra il valore ante danno e
quello post danno.
Si applica anche nella stima per danni derivanti ad immobili
per violazione delle norme urbanistiche e/o civilistiche, connesse alla realizzazione di un fabbricato finitimo. Infatti accade che nell’edificazione a confine, ovvero, tra fondi finitimi, chi costruisce arrechi danno sia ai lotti liberi sia ai fabbricati esistenti limitrofi. Ciò per violazione delle norme
circa la distanza dal confine, la distanza tra fabbricati, tra pareti finestrate e non, rispetto ai fabbricati antistanti, in tema
di altezze massime degli edifici, allineamenti, strade e spazi
pubblici, prospetti, vendute e quant’altro contemplato dal
codice civile e dagli strumenti urbanistici di varia natura.
In taluni casi potrebbe trovare applicazione l’art. 872 del Codice civile, in tema di violazione della norma urbanistica, il
quale sancisce che colui che per effetto della violazione ha
subito danno deve esserne risarcito, salva la facoltà di chiedere la riduzione in pristino ovvero, la demolizione delle opere eseguite in difformità alle citate norme edilizie.
Di conseguenza, nel caso in cui il confinante volesse procedere all’indennizzo in luogo della messa in pristino, si dovrà
procedere alla stima per valore complementare.
Il valore complementare trova altresì ragione nella stima
delle opere abusive pregiudicanti art. 34 D.P.R. 380/01. L’art.
34 del Dpr 380/01, Testo unico delle disposizioni legislative
e regolamentari in materia edilizia, al 2° comma, aggiornamento dall’art. 12 della Legge 47/85, stabilisce che nel caso
d’interventi edilizi eseguiti a parziale difformità del Permesso di costruire, qualora la demolizione della parte abusiva non possa avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, nel caso d’immobili diversi da quelli residenziali, potrà essere mantenuta la parte, seppur
difforme, ciò conseguendo una sanzione pari al doppio del
valore venale, che in tal caso dovrà essere determinata dall’Agenzia dei Territorio (ora servizio O.M.I.), ma che comunque noi, in quanto tecnici, potremmo essere chiamati
ad analizzare, a volte con il metodo del valore complementare.
Valga, a dimostrazione, la questione che in un esercizio
commerciale a volte pochi metri quadrati possono fare la
differenza, ad esempio cinque o sei mq. possono consen40 - IL GEOMETRA BRESCIANO 2014/3

tire il cambio d’uso di una pizza e vai in una pizzeria da somministrazione, ciò con un notevole incremento di valore dell’esercizio medesimo, di gran lunga superiore al valore dei
metri quadrati ampliati in un mercato normale.
In tal caso il valore, che in entità doppia corrisponderà alla
sanzione concernente l’abuso pregiudicante l’intero, dovrà
essere determinato per differenza tra il Valore successivo all’abuso edilizio e il Valore ad origine.
Il metodo del Valore complementare può essere dunque utilizzato anche nella stima dei deprezzamenti e/o inquinamento, argomenti piuttosto complessi che meriterebbero
di essere trattati con interi manuali, ci si riservano pertanto
future argomentazioni in merito.
Casi di applicazione
(metodo dagli Standard Internazionali)
Uno dei casi di Rapporto Complementare più importante
del settore edilizio moderno e al quale gli standard internazionali pongono particolare attenzione è il Rapporto tra il
Terreno edificato e il Valore dell’immobile.
Ciò partendo dal concetto che un’area edificabile libera non
può di certo essere comparata con un area già edificata; ed
anche dal presupposto che un’area edificabile ha solo una
potenzialità economica astratta; al contrario; l’area edificata
ha già una sua potenzialità economica espressa e ben determinata, quindi valutabile con elementi economici tangibili, ossia con quella concretezza pretesa dagli standard internazionali.
Questo rapporto può essere improntato, per esempio, nella
localizzazione degli immobili in riferimento ad una zona periferica rispetto ad una zona centrale; ciò considerando che
per due immobili perfettamente uguali, di uguale costo di
costruzione, il valore di mercato di quello centrale può essere maggiore di quello periferico; ciò se lo stiamo, ad esempio, valutando da un punto di vista dei servizi, delle infrastrutture, del commercio e così via.
Al contrario, potrebbe essere maggiore il valore di quello
periferico, magari in aperta campagna, qualora la nostra
stima fosse meramente dedicata a valutare l’immobile da
un punto di vista naturalistico e ambientale.
Ecco perché a volte tale rapporto rientra nella valutazione
dell’highest and best use (HBU), ovvero, nella definizione del
più conveniente miglior uso, quindi nell’uso che presenta il
massimo valore di trasformazione tra quelli prospettati per
l’immobile in valutazione.
Tale concetto è altresì richiamato nel testo unico delle espropriazioni aggiornato dal Dpr 08/06/2001 n. 327, ovvero,
nella normale evoluzione della legge fondamentale sulle espropriazioni, la citata Legge 2359/1965. Il nuovo testo all’art. 37 definisce la determinazione dell’indennità in caso
di esproprio di un area edificabile, all’art. 38 la determina-

ESTIMO

zione delle indennità di esproprio di un’area legittimamente edificata, sancendo di conseguenza una netta divisione tra il valore dell’area edificabile e quello dell’area già
edificata.
La stima di un area edificata può essere condotta in primo
ordine con il procedimento del market oriented che prevede
il confronto diretto tra l’immobile in oggetto e i suoi similari
ricadenti nello stesso segmento di mercato, oppure, il confronto diretto tra il fabbricato in esame e fabbricati similari,
all’interno lo stesso mercato, considerando il prezzo corrisposto per acquistare un edificio già esistente, separatamente da quello del suolo, in tal caso il valore di mercato
dell’aera edificata sarà pari alla differenza tra valore di mercato dell’immobile da stimare e il valore di mercato dell’edificio che insiste sull’area edificata da stimare, ciò in attinenza al Valore complementare.
Non potendo attuare il market oriented, ad esempio per mancanza di immobili comparabili, si potrà adottare il procedimento per valore di trasformazione, od anche extraction
method, che prevede la determinazione del valore dell’area,
considerata libera dalla costruzione esistente in relazione
al costo di demolizione. Pertanto indicando con Cd il costo
di demolizione e con Va il valore dell’area edificabile, il valore del terreno edificato Vt, sarà pari a :
Vt = Va – Cd
Banalmente se in un segmento di mercato i terreni edificabili liberi di mq. 1.000, valgono euro 200.000, l’area edificata,
sempre di mq. 1.000, che sul suo suolo ha edificato un fabbricato in stato di crollo, non avrà un valore pari a euro
200.000, come i comparabili liberi, bensì da tale entità dovrà
essere decurtato il costo di demolizione, concetto che all’atto economico consiste nel trasformare, od anche trasmutare l’area edificata in area libera.
In alternativa può essere adottato anche il procedimento :

Ct = Vt
Vi
Sempre con Vt che rappresenta Valore dell’Area edificata e
Vi il Valore dell’immobile.
Il Valore dell’Area edificata è dunque pari al Valore dell’immobile per l’incidenza, nel prodotto :
Vt = Vi x Ct
In mancanza dei prezzi delle aree edificate Vt, soprattutto
perché processo laborioso e complicato se assunto per
comparabili, si può valutare in termini di valore di mercato
del fabbricato Vf o del costo di ricostruzione deprezzato
Crd, ciò con le seguenti formule :
Ct = 1 – Vf = 1 – Crd
Vi
Vi
Essendo che in un segmento di mercato centrale spesso e
volentieri manca l’offerta di aree edificabili, in tal caso il rapporto complementare dell’area edificata potrà essere dedotto da un mercato delle zone periferiche, all’interno delle
quali sono più facilmente riscontrabili i prezzi delle aree e i
costi degli immobili.
In tal caso si determina il rapporto complementare con la citata formula Ct = Vt / Vi utilizzando i valori delle aree periferiche, poi si determinerà il valore dell’area edificata del
centro con la formula Vt = Vi x Ct, naturalmente con Vi proveniente dal centro e Ct proveniente dalla periferia.
Il Valore dell’Area edificata può anche essere conseguito
per capitalizzazione diretta del reddito dell’area edificata
in rapporto al saggio di capitalizzazione del terreno, i cui
dati possono essere dedotti con i procedimenti di market oriented, ciò comparando i valori ed i canoni provenienti dal
segmento delle aree sottoposte a diritto di superficie; in tal
caso valga la normale formula di capitalizzazione:

Vt = Ve – Cc – Cd
Dove Ve rappresenta il Valore dell’immobile da realizzare,
Cc il costo di costruzione e Cd nuovamente il costo di demolizione.
Naturalmente sia i costi di costruzione sia quelli di demolizione devono contenere anche i costi indiretti rappresentati dal profitto dell’impresa, del suo sistema organizzativo,
pertanto il plusvalore normalmente conseguito dell’imprenditore che promuove l’intervento.
Quando non è possibile applicare i sopra esposti sistemi, si
ricorre al procedimento del rapporto complementare dell’are edificata, ovvero, all’incidenza del terreno edificato, infatti il rapporto dell’area edificata Ct è pari a :

Vt =

Canone annuo
Saggio terreno

Si conclude infine l’argomento della Stima delle aree edificate con il metodo delle tecniche residuali, ovvero, delle Residual Techniques Apprisal, come indicato dagli standard internazionali, ovvero del Residual Methodos.
Nella formula precedente della capitalizzazione Vt = Canone Annuo / Saggio Terreno si deduce che l’It (saggio del
terreno) è pari a:
It = Rt
Vt
IL GEOMETRA BRESCIANO 2014/3 - 41

ESTIMO

Ovvero, al rapporto tra il reddito del terreno Rt ed il valore
del terreno Vt.
Allo stesso modo si definisce (saggio del fabbricato) If, il
rapporto tra il reddito del fabbricato Rf ed il valore del fabbricato Vf, nella corrispondente formula :
If = Rf
Vf
Sommariamente le tecniche residuali sono artifici che mirano a determinare il Valore del terreno edificato a seguito
delle stime preliminari dei rispettivi redditi e saggi di capitalizzazione, dell’una parte conosciuta, rispetto all’atra
parte incognita, ciò attraverso le formule di seguito esposte.
Essendo che Vi = Vt + Vf e Ri = Rt + Rf, svolgendo tutti i
passaggi che si omettono per economicità del presente, si
deduce che :
Vt = Ri – Rf
It

42 - IL GEOMETRA BRESCIANO 2014/3

Oppure
Vt = Ri – Rt
If
Con il citato articolo si è voluto sintetizzare al massimo un
metodo di Stima complesso e con numerosi risvolti e peculiarità nella pratica applicativa.
Ci si riserva comunque in seguito, anche con la collaborazioni dei colleghi della Commissione Estimo e Valutatori Immobiliari del Collegio Geometri e Geometri Laureati della
Provincia di Brescia, di proporre alcuni case study di applicazione del metodo del Valore Complementare, aggiornati
alle metodologie dettate dagli International Valuation Standards

IL GEOMETRA
BRESCIANO

Anno XL N. 2
marzo-aprile 2015

Rivista bimestrale
d’informazione
del Collegio
Geometri
della provincia
di Brescia
con la collaborazione dei
Collegi delle province di

Spedizione in a.p. 70% - Filiale di Brescia

Lodi
Sondrio

2

ESTIMO-VALUTATORI
Aleandro Bottichio

Case Study
Valore Complementare

Di seguito saranno esposti alcuni case study
inerenti il più probabile Valore
Complementare, come approfondimento e
dimostrazione della parte teorica già esposta
alla sezione Estimo del “Geometra Bresciano”
4/2014.

P

remesse
Nell’articolo precedente è stato precisato che tale
procedimento – la cui validità scientifica viene particolarmente apprezzata dagli Standard Internazionali di Valutazione
– assume importanza e necessità quando si deve valutare il
più probabile valore di mercato della parte di un bene legato
a tutto il complesso da un rapporto di complementarietà.
Esso si ottiene per differenza tra il più probabile valore di
stima dell’interno bene economico e il valore che avrebbe la
parte residua (o complementare) assunta staccata dal bene
considerato e separatamente alienabile. Questo aspetto economico trova motivazione nella constatazione che, quando un
bene costituisce un insieme economico produttivo omogeneo, oppure, un’entità economica e/o produttiva indipendente, la sua divisione in due o più parti, origina più entità il
cui valore sommato non coincide con quello del bene originario, ovvero, che le due o più parti, unite, assumono valore
superiore alla somma delle più parti separate.
Si tende pertanto a valutare il danno (per così dire) derivante
dalla divisione, distruzione e/o distaccamento, dell’intero
bene sinergico in due o più parti, il cui conseguente deterioramento è calcolato per differenza tra il valore dell’intero immobile da quello della parte residua.
Abstract casi di applicazione
Il metodo per Valore complementare generalmente si applica
nei casi di :
• Espropriazioni parziali a stima dell’indennità di esproprio;
• Asservimenti coattivi a stima dell’indennità derivante da
perdita di utilizzo conseguente a occupazione di parte del
fondo o dell’immobile in genere, per causa di servitù di
passaggio pedonale, viario, reti impiantistiche di sottosuolo
o soprasuolo, di infrastrutture in genere, eccetera;
• Stima dei danni;
• Stime per danni derivanti ad immobili per violazione delle
norme urbanistiche e/o civilistiche, connesse alla realizzazione di un fabbricato finitimo;
• Stima delle opere abusive pregiudicanti art. 34 D.P.R.
380/01;
• Stima dei Deprezzamenti e/o Inquinamento;
• Stima delle Aree Edificabili e/o d Edificate a mezzo della
ricognizione del Rapporto di Complementarietà Area/Fab84 - IL GEOMETRA BRESCIANO 2015/2

bricato, ciò anche attraverso tecniche diverse quali le Residual Tecniques, oppure il Market Oriented mediante l’Extraction
Method (basato sul rapporto di complementarietà nel mercato in questione) oppure attraverso l’Allocation Method (basato su dati in permuta da mercati contermini). Infine si può
ricorrere anche al rapporto di complementarietà nella determinazione del Valore di Trasformazione, ovvero, nell’ambito del miglior utilizzo (H.B.U.), pertanto in gran parte dei
metodi estimativi previsti dagli (I.V.S.).
Sono pertanto riassunti alcuni case study per rendere più chiari
i vari procedimenti di stima.
Rimane inteso che i singoli valori utilizzati negli esempi debbano essere preceduti dai procedimenti di stima dettati dagli
Standard Internazionali, ovvero, assumendo le procedure
maggiormente dettagliate negli articoli redatti dai colleghi
Matteo Negri e Giuliano Vacchi, nel “Geometra Bresciano”
1/2013, 3/2013, 4/2013 e 2/2014 – sezione Estimo).
Esempio 1 : Indennità di esproprio parziale
Vj = Valore complementare della porzione J
Valore
Complementare =
Vj

Valore
Complessivo
Vt

-

Valore
Parte/i residua
Vt-j

Un’area edificabile ha la superficie pari a mq. 4.000, il rispettivo valore comparativo (M.c.a.)è pari a € 200,00 al mq., il valore complessivo (Vt)somma € 800.000,00. Detto terreno sarà
interessato dall’esproprio di una porzione, all’incirca centrale,
di mq. 1.000 necessaria alla formazione di una nuova strada
pubblica. Lasciando residuo in sito una porzione alla sua sinistra di mq. 2.000, e una porzione alla sua destra di mq. 1.000.
Sempre dalla stima comparativa emerge che in zona terreni
edificabili della superficie di mq. 2.000 hanno un valore pari a
€ 350.000,00 e quelli della superficie di mq. 1.000 un valore
pari a € 185.000,00. Si deduce che il valore complementare Vj
è pari a :
(Vt) € 800.000,00 – (Vt-j porzioni) € (350.000,00 + 185.000) = €
265.000,00

ESTIMO-VALUTATORI

Si noti che il Vj è evidentemente superiore al valore unitario
dell’intero, moltiplicato alla superficie espropriata, quindi
corrispondente a mq. 1.000 x € 200,00 al mq. = € 200.000,00,
dunque inferiore al complementare di € 265.000,00.
Ciò ad affermare il concetto che il valore complementare non
è il valore di mercato, in tal caso della superficie espropriata,
bensì una sorta di danno cagionato dall’espropriazione, che
nel caso specifico taglia a metà l’area intera più appetibile,
quindi di maggior valore, rispetto alle parti di più piccola superficie del mercato meno apprezzate. In tal caso si noti altresì
che la porzione di mq. 1.000 è maggiormente gradita dal
mercato avendo un valore unitario pari a € 185,00 al mq, rispetto a quella di mq. 2.000 che ha un valore unitario pari a €
175,00 il mq., differenze che rendono ancora più chiaro il concetto di complementarietà.

Esempio 3: Asservimenti coattivi

Esempio 2: Indennità di esproprio parziale (caso limite rispetto ad
esempio 1)
Rispetto all’esempio 1, il secondo caso rappresenta la superficie edificabile di un lotto unitario di mq. 1.000, con valore di
mercato comparato pari a € 185.000,00; quindi pari a € 185,00
al mq. Questo sarà attraversato da una strada di mq. 500, che,
di fatto, lo renderà non più costruibile, dividendolo in tre
piccole porzioni di mq. 120 – 180 – 200. Preso atto che in zona
piccole porzioni non più costruibili valgono € 10 al mq. si deduce che le porzioni residuali all’esproprio varranno rispettivamente € 1.200,00 + € 1.800,00 + € 2.000,00 = € 5.000,00.

Esempio 4: Stima dei danni
Anche in questo caso il valore complementare Vj è dato dalla
differenza tra il valore di mercato prima e dopo l’evento dannoso. Vale pertanto la consueta relazione Vj = Vad – Vpd;
Dove (Vad) è rappresentato dal valore ante danno subito.
Invece (Vpd) è rappresentato dal valore post danno.
Anche in tal caso potrebbero essere sviluppati i due rapporti
di valutazione, determinanti i due diversi valori da portare in
detrazione l’uno rispetto all’altro. In tal caso potrebbe però
essere di facile determinazione, per comparazione, il (Vad),
giacché nel mercato si possono facilmente trovare i comparabili da mettere in gioco. Molto più complicato, sarebbe al
contrario la determinazione del (Vpd), essendo logicamente
inesistente un mercato d’immobili danneggiati. In tal caso
potrebbero però, essere utilizzati artifici matricali quali ad esempio il Sistema di Stima, la stima differenziale, eccetera,
l’esempio 6 può chiarire meglio la questione.

Si deduce di conseguenza il valore complementare Vj, pari a:
(Vt) € 185.000,00 – (Vt-j somm. Porzioni) € 5.000,00 = €
180.000,00
Anche in tal caso non corrispondente ad € 185,00 x mq. 500 =
€ 92.500,00 .

Vj = Valore complementare J (risarcimento )
Valore
Complementare
RISARCIMENTO Vj

=

Valore Immobile
SENZA
Servitù
Vs

-

Valore Immobile
CON
Servitù
Vc

Sarà pertanto redatto un rapporto di valutazione con il sistema
(M.c.a) andando a comparare immobili sprovvisti da servitù,
determinando quindi il (Vs). Nello stesso momento sarà redatto un secondo rapporto di valutazione comparando immobili con servitù e determinando il (Vc). Dunque per differenza
tra le due stime (Vs) – (Vc), si determinerà il Valore complementare a risarcimento (Vj).

Esempio 5: Stima danni per violazione delle norme urbanistiche
e/o civilistiche
Capita spesso che nell’edificazione a confine, ovvero, tra fondi
finitimi, chi costruisce arrechi danno sia ai lotti liberi sia ai
fabbricati esistenti limitrofi. Ciò per violazione delle norme
circa la distanza dal confine, la distanza tra fabbricati, tra pareti
finestrate e non, rispetto ai fabbricati antistanti, in tema di
altezze massime degli edifici, allineamenti, strade e spazi
pubblici, prospetti, vendute e quant’altro contemplato dal
codice civile e dagli strumenti urbanistici di varia natura.
In taluni casi potrebbe trovare applicazione l’Art. 872 del Codice Civile, in tema di violazione della norma urbanistica, il
quale sancisce che colui che per effetto della violazione ha
subito danno deve esserne risarcito, salva la facoltà di chiedere la riduzione in pristino ovvero la demolizione delle opere eseguite in difformità alle citate norme edilizie.
Di conseguenza, nel caso in cui il confinante volesse proceIL GEOMETRA BRESCIANO 2015/2 - 85

ESTIMO-VALUTATORI

dere all’indennizzo in luogo della messa in pristino, si dovrà
procedere alla stima per valore complementare.
Caso regolare

Un primo caso potrebbe essere ad esempio la perdita di edificabilità del terreno confinante conseguente al non rispetto
della distanza dal confine, che obbliga il confinante a stare a
maggior lontananza dal vicino, ciò per la tutela della distanza
tra i fabbricati e in tal eventualità non riesce più a inserire il
proprio fabbricato, con la conseguente perdita di capacità edificatoria del lotto, in tal caso si potrà procedere in analogia
all’esempio 2.
Caso lesivo

Un secondo caso potrebbe essere la parziale perdita di capa86 - IL GEOMETRA BRESCIANO 2015/2

cità edificatoria, conseguente al fatto che una maggior distanza dal confine, subita in conseguenza al comportamento
lesivo del confinante, potrebbe comportare una minor edificazione del confinante leso. Anche in tal caso è d’obbligo la
valutazione dell’effettivo danno, in rapporto ad esempio al
minor volume da edificare, magari alla peggiore eventualità
della possibilità di edificare un numero minore di appartamenti, oppure ancora di edificare monolocali in luogo di bilocali, non apprezzati da quel mercato ecc.
Anche in tal caso la casistica e infinita e per ogni situazione
trovano applicazione uno dei sistemi diversi previsti dagli
standard internazionali.
Esempio 6: Stima dei danni lesivi di una caratteristica di pregio
dell’immobile
Un ultimo caso potrebbe essere l’eventualità che la costruzione lesiva del vicino faccia perdere al confinante qualche
caratteristica di pregio del proprio immobile e/o fabbricato,
quali ad esempio panorama, vista mare, lago ecc. In tal caso si
potrà procedere con il sistema denominato Paired Data Analysis
(P.d.a.), ovvero dei dati appaiati, dunque della campionatura
di elementi caratteristici e distintivi. Con questo procedimento si provvederà a stimare i prezzi e i redditi marginali
delle caratteristiche distintive (es. panorama o vista mare) di
due o più immobili che presentano uguali caratteristiche
tranne che per quella di cui si deve stimare il prezzo o il reddito marginale. In tal caso la comparazione non è pertanto rilevata tra i fabbricati nel loro complesso, ma rivolta esclusivamente alla particolare caratteristica che è lesa dall’illegittima
costruzione confinante.
Un esempio di Sistema di Stima associato all’M.c.a. è chiaramente riportato nell’esempio di Perizia di Stima del collega
Matteo Negri, (n° 2/2014 del “Geometra Bresciano”), Allegato
1 (Determinazione del Valore di Mercato), ciò quando è fatto
riferimento alle caratteristiche particolari dei vari comparabili,
quali ad esempio la presenza o meno dell’impianto di condizionamento, il diverso numero dei servizi igienici, i gradi di
finiture e così via.
Nel nostro esempio una caratteristica potrebbe essere il panorama, oppure, la vista lago o mare, persa a causa del comportamento lesivo del vicino, peculiarità da inserire nel Sistema di Stima ed elaborare al pari delle caratteristiche che il
collega ha inserito nella propria dimostrazione di stima.
Esempio 7 : Opere abusive pregiudicanti art. 34 D.P.R. 380/01
L’Art. 34 del D.P.R. 380/01, Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, al 2° comma, aggiornamento dall’Art. 12 della Legge 47/85, stabilisce che nel caso
d’interventi edilizi eseguiti a parziale difformità del Permesso
di Costruire, qualora la demolizione della parte abusiva non

ESTIMO-VALUTATORI

possa avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, nel caso d’immobili diversi da quelli residenziali,
potrà essere mantenuta la parte seppur difforme, ciò conseguendo una sanzione pari al doppio del valore venale, che in
tal caso dovrà essere determinata dall’Agenzia dei Territorio
(Servizio Stime), ma che comunque noi, in quanto tecnici,
potremmo essere chiamati ad analizzare, a volte con il metodo
del valore complementare.
Vj = Valore complementare = Somma che raddoppiata
corrisponde a sanzione art 34 comma 2° D.P.R. 380/2001
Valore
Complementare
Vj

=

Valore
post Abuso
Vpa

-

Durante la costruzione di un successivo fabbricato regolare, a
fianco dell’esercizio originario, è stata abusivamente realizzata una modesta superficie di mq. 23,00, di tipo pregiudicante l’intero regolare, e con essa l’ampliamento del Pizza e
Vai, soprattutto della superficie di mq. 12,00 del precedente
cucinotto, che portato a mq. 20,00 ha consentito la realizzazione di una regolare cucina per somministrazione, in entità
minima prevista dal regolamento di igiene tipo, dunque la
trasformazione del precedente esercizio artigianale in Pizzeria da somministrazione.
Situazione da Sanare
Pizzeria da Somministrazione

Valore
Originario
Vo

In tal caso il valore, che in entità doppia corrisponderà alla
sanzione concernente l’abuso pregiudicante l’intero, dovrà
essere determinato per differenza tra il Valore successivo
all’abuso edilizio e il Valore ad origine.
Valga a dimostrazione la questione che in un esercizio commerciale a volte pochi metri quadrati possono fare la differenza, ad esempio un esigua superficie può consentire il
cambio d’uso di una Pizza e Vai (Vo) in una Pizzeria da Somministrazione (Vpa), ciò con un notevole incremento di valore
dell’esercizio medesimo, di gran lunga superiore al valore dei
metri quadrati ampliati in un mercato normale.
L’esempio sotto riportato si riferisce ad un originario esercizio
“Pizza e Vai”, che veniva condotto in modo artigianale, con
somministrazione nel luogo di produzione, senza servizio ai
tavoli, ricavato in una superficie commerciale di mq. 90,00,
all’interno della quale furono realizzati i servizi igienici, la zona
forno e vendita, oltre ad una piccola superficie di mq. 12,00
quale cucinotto per la preparazione degli ingredienti da pizza.
Situazione Originaria (Ante Abuso)
Pizza e Vai

Chiamati a discutere la Sanzione per l’abuso edilizio, in ragione dell’incremento del Valore Venale, la questione dovrà
essere esplicata nel seguente modo.
Si svolgerà un M.C.A. (od altri sistemi se del caso)per la determinazione del più probabile Valore di Mercato dei “Pizza e
Vai”, ovvero, delle superfici commerciali e/o artigianali, in tal
caso con valore determinato in € 1.200 al mq.
Si svolgerà un secondo M.C.A. (o alternativi) per la determinazione probabile Valore di Mercato delle più apprezzate Pizzerie, in tal caso con valore determinato in € 1.400 al mq.
Pertanto
Vpa

pari a mq. 113 x € 1.400 = € 158.200,00

Vo

pari a mq. 90 x € 1.200 = € 108.000,00
Differenza € 50.200,00

Che nello specifico rappresenta il contributo (la complementarietà) della superficie di mq. 23,00 alla trasformazione del
Pizza e Vai in Pizzeria.
IL GEOMETRA BRESCIANO 2015/2 - 87

Foto © focus finder – Fotolia.com

ESTIMO-VALUTATORI

Entità decisamente superiore al valore dell’autonoma superficie commerciale di mq. 23,00 per il rispettivo costo unitario
pari a mq. 1.200, determina un valore autonomo assai inferiore, pari a € 27.600.
Esempio 8 : Rapporto di Complementarietà nella determinazione
del Valore dell’Area, necessario alla Stima per Valore di Costo.
Il metodo proposto necessita essere utilizzato in tutti quei casi
in cui non esistono immobili compravenduti da comparare,
oppure analoghe situazioni di affitto-locazione, giusto perché
nell’ambito in cui si deve procedere il mercato è inesistente,
o paralizzato. Di conseguenza è altresì impensabile la procedura per Valore di Trasformazione, rimanendo quale ultima
ratio, il metodo dei Costi Deprezzati (Cost Approach).
In tale situazione sarà dunque necessario procedere alla
quantificazione (tecnica) dei costi, intesa quale sommatoria di
tutte le voci di costo necessarie a riprodurre un immobile uguale a quello che si sta per stimare, opportunamente deprezzate a seconda della vetustà, dell’obsolescenza economica
e/o funzionale.
Ciò partendo dall’assunto, chiaramente definito dagli (I.V.S.),
che un compratore non è disposto a pagare per un immobile
una somma maggiore al valore di mercato di un’area edifica88 - IL GEOMETRA BRESCIANO 2015/2

bile e del costo di costruzione di un immobile su di esso edificato, ciò considerati gli eventuali deprezzamenti.
Tra le voce di costo sarà particolarmente rilevante la definizione del Valore dell’Area, quale componente essenziale e di
peso sul valore finale dell’immobile.
Nel caso in discussione sarà però impossibile procedere con
la definizione del valore dell’area attraverso la comparazione
di aree similari ma dovranno essere adottati metodi alternativi, di comprovata validità scientifica, tra i quali ad esempio
le Residual Tecniques, oppure, il Market Oriented, che prevedono
il particolare utilizzo del Rapporto di Complementarietà, facendo però riferimento ad aspetti economici, non provenienti
dal mercato in questione, appunto perché definito inesistente e/o fermo, ma dal mercati attivi contermini e più possibili similari a quello in cui l’immobile in stima è inserito.
Essendo giunti al termine del presente articolo ci si riserva di
esporre in un successivo numero del “Geometra Bresciano”
un esempio di Rapporto di Valutazione per Valore di Costo
Deprezzato con la definizione del Valore dell’Area Edificabile
attraverso il Market Oriented.
T

IL GEOMETRA
BRESCIANO

Anno XL N. 6
novembre-dicembre 2015

Rivista bimestrale
d’informazione
del Collegio
Geometri
della provincia
di Brescia
con la collaborazione dei
Collegi delle province di

Lodi
Sondrio

Spedizione in a.p. 70% - Filiale di Brescia

Contiene I.P.

6

IL GEOMETRA
BRESCIANO
Rivista bimestrale
d'informazione
del Collegio Geometri
della provincia di Brescia

Il quadro della pittrice
prof.ssa Livia Cavicchi,
esposto nella sede del Collegio Geometri di Brescia,
sintetizza con efficacia la multiforme attività
del geometra nei secoli.
Direttore responsabile
Bruno Bossini
Segretaria di redazione
Carla Comincini
Redazione
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Alessandro Colonna, Mario Comincini,
Alfredo Dellaglio, Giovanni Fasser,
Piero Fiaccavento, Stefano Fracascio,
Francesco Ganda, Antonio Gnecchi,
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Giovanni Platto, Andrea Raccagni,
Nicolò Sarzi Sartori, Marco Tognolatti,
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Hanno collaborato a questo numero
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Luciano Pilotti, Luigi Renna,
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Giancarlo Turati, Mario Zanetti
Direzione, redazione e amministrazione
25128 Brescia - P.le Cesare Battisti 12
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Buone Feste

EDITORIALE
Consulenze immobiliari: un altro
settore redditizio per i geometri
INTERVISTA
Un Consiglio di disciplina a tutela
dell’interesse pubblico
e della deontologia professionale

15

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Via Alessandro Volta, 21/A - 25010 San Zeno Naviglio (Bs)
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DAL COLLEGIO DI SONDRIO
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BMM "MCP EB PMUSF F BOOJ

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di riproduzione degli articoli e delle illustrazioni citando la fonte. Gli articoli
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11

EDILIZIA SOSTENIBILE
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DAL COLLEGIO DI LODI
/VPWB NPEVMJTUJDB VOJmDBUB $*- F $*-"
in Lombardia e spot del Governo

N. 6 – 2015 novembre-dicembre
Pubblicazione iscritta al n. 9/75 del registro Giornali
e periodici del Tribunale di Brescia il 14-10-1975

6

12

DAL COLLEGIO DI BRESCIA
Rilanciare l’edilizia bresciana
una missione con tanti ostacoli
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per i geometri con Partita Iva

GEOMETRI IN EXPO
-F BOJNF EFMM "MCFSP EFMMB 7JUB
- "MCFSP EFMMB 7JUB
USB TUPSJB UFDOJDB F TJNCPMJ

LEGALE
Il contratto preliminare
e la morte del contraente
SICUREZZA
*M +PCT "DU
F MF NPEJmDIF BM 5FTUP 6OJDP 4JDVSF[[B
Convegno regionale “Sicurezza cantieri:
novità e interpretazione norme vigenti”

3

DAL CONSIGLIO NAZIONALE
Obbligo di assicurazione professionale
per i geometri
La Rete delle Professioni Tecniche
sugli onorari delle stime

Concessionario della pubblicità
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Di questa rivista sono state stampate 8.763 copie,
che vengono inviate agli iscritti dei Collegi di Brescia,
Lodi e Sondrio oltre che ai principali Enti regionali,
provinciali e nazionali e a tutti i Collegi d'Italia.

2

16
17

URBANISTICA
I contenuti della “osservazione”
BMMB WBSJBOUF EFM 1(5 EJ #SFTDJB
Le nuove zone sismiche
1SPQPTUB EJ TFNQMJmDB[JPOF
sull’acquisizione dei reliquati pubblici
CONDOMINIO
%FDPSP BSDIJUFUUPOJDP EFMM FEJmDJP


24

AGRICOLTURA
Canali o canalette?

26

SCUOLA
Esperienze di buona scuola
- *TUJUVUP i0MJWFMMJ 1VUFMMJw BM MBHP E "SOP
Poesia dalla trincea
38
&TBNJ EJ 4UBUP 1SPWF FE FMFODP BCJMJUBUJ
$PNNJTTJPOJ F
41
FORMAZIONE
$POWFHOP i1POUJ UFSNJDJ NVGGF Fy TPMV[JPOJw 43
Il nuovo regolamento della “formazione
continua” e la risposta degli iscritti
46

52
54

56

CATASTO
I geometri bresciani impegnati nel sollecitare
NPEJmDIF BM %0$'" F BM 13&(&0
58

ESTIMO – VALUTATORI IMMOBILIARI
7BMPSF EJ $PTUP %FQSF[[BUP
7BMPSF EFMM "SFB &EJmDBUB
$*5"( CP[[B EJ SFHPMBNFOUP
in fase di approvazione

18

48


66
68


72
78


GEOLOGIA
Prospezioni sismiche per la caratterizzazione
dei terreni di fondazione
TFDPOEP MF /5$
83
TECNICA
L’attualità delle architetture in pietra

88

CULTURA
Nello studio dell’artista
92
Europa – Usa: la statua per un patto di libertà
DIF EVSB EB BOOJ
95
Novità di Legge
"HHJPSOBNFOUP "MCP




IL GEOMETRA BRESCIANO 2015/6 - 1

ESTIMO – VALUTATORI IMMOBILIARI
Aleandro Bottichio

Valore di Costo Deprezzato
Valore dell’Area Edificata

P

remesse alla determinazione del Valore di Costo
deprezzato
"MM JOUFSOP EFMMB HFSBSDIJB EFJ QSPDFEJNFOUJ EJ TUJNB
M BQQSPDDJP EFM DPTUP SBQQSFTFOUB VOB TPSUB EJ FTUSFNB SBUJP
TPQSBUUVUUP GSB HMJ JNNPCJMJ PSEJOBSJ JO RVBOUP JM NFUPEP OPSmalmente viene preso in considerazione quando sono già
TUBUJ TDBSUBUJ J QSPDFEJNFOUJ DPNQBSBUJWJ QFS WBMPSF EJ NFSDBUP
per valore di capitalizzazione del reddito e per metodi deriWBUJ USBTGPSNB[JPOF TVSSPHB[JPOF TPTUJUV[JPOF DPNQMFNFOUBSF
HJVTUBQQVOUP QFS NBODBO[B EJ NFSDBUP RVJOEJ QFS BTsenza di dati economici indispensabili alla determinazione
scientifica del valore incognito.

3JDBQJUPMBOEP JM QSPDFEJNFOUP QFS 7BMPSF EJ $PTUP WJFOF BTTVOUP JO PHOJ DBTP QFS HMJ JNNPCJMJ TQFDJBMJ F OPO PNPHFOFJ
BM DPOUSBSJP QFS HMJ JNNPCJMJ PSEJOBSJ OFMMF TPMF FDDF[JPOJ
TJBOP WFOVUJ NFOP HMJ BMUSJ NFUPEJ RVBMF VMUJNB SBUJP QFS
completa assenza di mercato. Può essere infine impiegato
nella valutazione dei prezzi marginali delle caratteristiche
JNNPCJMJBSJ OFM NFUPEP EJ DPOGSPOUP EFM NBSDBUP RVBMPSB
l’immobile presenti caratteristiche singolari differenti ai comQBSBCJMJ "MUSFTÄ OFMMB TUJNB EFJ EBOOJ QBS[JBMJ F UPUBMJ OPODI½
QFS J 4"-
OFM DBTP EJ JNNPCJMJ B TWJMVQQP F DPNVORVF JO UVUUJ
i casi in cui l’approccio al Costo risulti subalterno ad altri metodi.

Il procedimento parte dall’asssunto che un compratore non
è disposto a pagare per un immobile una somma maggiore
al valore di mercato di un’area edificata e del costo di costruzione dell’immobile su di essa costruito, ciò considerati
gli eventuali deprezzamenti.

Formulazione del Valore di Costo deprezzato
Stando alle definizioni sopra esposte si deduce la seguente
formulazione:

Vi Õ DPTUJ FEJMJ Õ DPTUJ JNQJBOUJTUJDJ
0D 7U
- Vi = Valore incognito in Stima = Valore dell’Immobile;
Ne consegue che il metodo sia altrettanto apprezzato per la
- Õ DPTUJ FEJMJ $DF 4UQF F Õ0GF

WBMVUB[JPOF EFHMJ JNNPCJMJ TQFDJBMJ RVBMJ BE FTFNQJP J GBCCSJ- $DF $PTUP EJ DPTUSV[JPOF &EJMF
DBUJ DPNNFSDJBMJ BSUJHJBOBMJ JOEVTUSJBMJ SVSBMJ P HMJ BDDFTTPSJ JO
- 4UQF 4QFTF UFDOJDIF F EJ QSPHFUUB[JPOF FEJMF
HFOFSF PWWFSP RVFHMJ JNNPCJMJ DIF QFS MF MPSP DBSBUUFSJTUJDIF
- F *NQSFWJTUJ QBSUF FEJMF
F QFDVMJBSJU¹ DPTUSVUUJWF F EJ EFTUJOB[JPOF OPO IBOOP DPNQB- Õ 0GF JF 3F
0OFSJ 'JOBO[JBSJ
SBCJMJ F DIF QFSUBOUP QPTTPOP FTTFSF WBMVUBUJ TPMBNFOUF BUUSB- ie interessi dell’imprenditore costruttore edile;
verso un’analisi dettagliata di tutti gli elementi che li compon- Re reddito dell’imprenditore costruttore edile;
gono.
- Õ DPTUJ JNQJBOUJTUJDJ $DJ 4UQJ J Õ0GJ

- $DJ $PTUP EJ DPTUSV[JPOF JNQJBOUJTUJDP
72 - IL GEOMETRA BRESCIANO 2015/6

Foto © Mpc92 - Fotolia.com

Il caso a seguire riguarda un procedimento di
valutazione alternativo alla comparazione diretta
del mercato, ovvero, il Valore di Costo,
eventualmente Deprezzato, anche esplicabile
attraverso la ricerca alternativa del Valore
dell’Area Edificata. Si esporrà pertanto la
metodologia di determinazione del Valore di
Costo a Nuovo per poi procedere ai
Deprezzamenti sia della parte edile che
impiantistica ordinaria, nonché riferibili agli
impianti, attrezzature ed immobili strumentali,
ciò con diversi metodi: lineare, progressivo
(U.E.E.C) e per quote di ammortamento
decrescenti; si determinerà infine la componente
Area con sistema alternativo di ricerca del
Rapporto Complementare.

ESTIMO – VALUTATORI IMMOBILIARI

tamento decrescente deriva la seguente formulazione a
curva convessa
t
%U Õ O o U

T O O


Formula valevole per il calcolo dei deprezzamenti degli
impianti più complessi rispetto a quelli contenuti negli
JNNPCJMJ PSEJOBSJ OPODI½ QFS HMJ JNNPCJMJ B EFTUJOB[JPOF
TQFDJBMF NB TPQSBUUVUUP QFS MB QBSUF EFJ NBDDIJOBSJ RVBMPSB M JNNPCJMF TJB JOTDJOEJCJMF EBHMJ JNQJBOUJ EBMMF NBDchine ed attrezzature in esso contenute: il classico opificio
conosciuto fin dai tempi della stima catastale degli immobili speciali.
I deprezzamenti sopra descritti sono stati assunti partendo
dal presupposto che il valore finale dell’impianto od attrezzaUVSB GPTTF QBSJ B [FSP /FM DBTP JOWFDF BWFTTF VO 7BMPSF 'JOBMF
EJ SFDVQFSP MF TVEEFUUF GPSNVMB[JPOJ EPWSBOOP UFOFSF DPOUP
EFMMF TPNNF B WBMPSF GJOBMF JQPUJ[[BOEP MB DPNQPOFOUF JNpiantistica facilmente divisibile dall’immobile e pertanto
destinabile al mercato dell’usato.
-

4UQJ 4QFTF UFDOJDIF F EJ QSPHFUUB[JPOF JNQJBOUJTUJDB
J *NQSFWJTUJ QBSUF JNQJBOUJTUJDB
Õ 0GJ JJ 3J
0OFSJ 'JOBO[JBSJ
ii interessi dell’imprenditore impiantistico ;
Ri reddito dell’imprenditore impiantistico;

%FEPUUP JM WBMPSF B OVPWP $O
F P EFQSF[[BUP $O %U
TJ
proseguirà nella formula determinando gli:
- 0D 0OFSJ $PODFTTPSJ DPNQPOFUF EFM DPTUP EJ DPTUSV[JPOF
F EFMMF VSCBOJ[[B[JPOJ *™ F **™ OPSNBMNFOUF EFEPUUJ
all’U.T.C.);
- 7U 7BMPSF EFMM BSFB FEJGJDBUB DIF NFSJUB VOB USBUUB[JPOF B
se stante;

Quanto sopra rappresenta pertanto la componente di costru[JPOF B OVPWP $O
EJ DPOTFHVFO[B OFM DBTP JO DVJ M JNNPCJMF
non sia nuovo si dovrà tener conto della vita utile complessiva Esplicitazione alla formulazione del Valore di Costo deprezzato
EFMM JNNPCJMF O
F EFM UFNQP HJ¹ USBTDPSTP U
QFSUBOUP MB -F DPNQPOFOUJ Õ DPTUJ Õ 0G
iFEJMJ F P JNQJBOUJTUJDJw SJTVMUBOP
FTTFSF OPSNBMNFOUF MF QJÎ TFNQMJDJ F QSFDJTF EB EFUFSNJOBSF
formula iniziale sarà ampliata nel seguente modo:
JO RVBOUP TDBUVSJTDPOP B EPWFSF EJ QSFDJTJPOF EB WFSJ F QSPQSJ
Vi <Õ DPTUJ FEJMJ %U
Õ DPTUJ JNQJBOUJTUJDJ %U
>
DPNQVUJ NFUSJDJ FTUJNBUJWJ EFMMF PQFSF FEJMJ FE JNQJBOUJTUJDIF
0D 7U
OPODI½ EFHMJ POFSJ FDPOPNJDJ GJOBO[JBSJ OPSNBMNFOUF JO DBQP
*M UVUUP DPO EFQSF[[BNFOUJ MJOFBSJ QFS J DPTUJ FEJMJ QSPHSFTTJWJ all’imprenditore costruttore.
per i costi impiantistici ordinari e per ammortamenti decre- Tali componenti potrebbero essere determinate anche per
TDFOUJ QFS J DPTUJ JNQJBOUJTUJDJ DPNQMFTTJ DPNF EJ TFHVJUP SJ- WJB TJOUFUJDB UBCFMMBSF RVBMPSB GPTTFSP B EJTQPTJ[JPOF EBUJ EJ
portato:
QBSBHPOF PE BODIF BUUSBWFSTP M BVTJMJP EJ FEJUPSJB TQFDJBMJ[- QFS MB QBSUF &EJMF %U U O EFQSF[[BNFOUP MJOFBSF B [BUB GPSOJUSJDF EJ NBOVBMJ EFJ DPTUJ F EFMMF UJQPMPHJF FEJMJ[JF "
retta decrescente;
dovere di precisione è comunque sempre preferibile il com- QFS MB QBSUF *NQJBOUJTUJDB %U < U O
? > puto metrico estimativo dettagliato all’immobile in valutao
'PSNVMB EFJ %FQSF[[BNFOUJ 6 & & $
o EF- zione.
prezzamento progressivo a curva concava;
"M DPOUSBSJP MF DPNQPOFOUJ EJ EFQSF[[BNFOUP %U
F 7U

- in alternativa alla predetta formulazione empirica degli riferibili al valore dell’area mondata dal costo deprezzato
economisti contabili europei può essere applicata anche EFMM JNNPCJMF TPOP TFNQSF QJVUUPTUP DPNQMJDBUF EB EFUFSNJMB GPSNVMB EFMMF RVPUF EJ BNNPSUBNFOUP EFDSFTDFOUJ nare in quanto le prime comportano l’esatto compendio della
definita dal Simonotti quale metodo della somma degli WFDDIJBJB EFMM JNNPCJMF MB TFDPOEB BTTBJ QJÎ FOJHNBUJDB JO
anni DIF QBSUFOEP EBMMB QBSUFOEP EB VO QJBOP EJ BNNPS- quanto sovente necessita la determinazione dell’esatto vaIL GEOMETRA BRESCIANO 2015/6 - 73

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ESTIMO – VALUTATORI IMMOBILIARI

MPSF EFMM BSFB JO MPDBMJ[[B[JPOJ EJ TDBSTP NFSDBUP TQFTTP DPO
dati economici dedotti da mercati limitrofi da attribuire con
parsimonia.
Nei paragrafi dedicati si cercherà di dimostrare che anche tali
componenti possono essere determinate con elementi scientifici aderenti agli standard internazionali di valutazione.
Determinazione della componente
Õ DPTUJ $D 4UQ 0G

La componente costo di costruzione (Cc) edile ed impiantistico è dunque determinabile attraverso veri e propri computi
NFUSJDJ EFMMF RVBOUJU¹ VOJUBSJF EFMMF TVQFSGJDJ F EFJ WPMVNJ EFM
costruito “moltiplicati” alla rispettiva stima dei singoli valori
VOJUBSJ RVFTU VMUJNB QBSUF EFEVDJCJMF EBJ MJTUJOJ VGGJDJBMJ EFMMB
[POB EBMM FEJUPSJB EJ TFUUPSF PWWFSP EBJ QSF[[J BQQMJDBUJ EBHMJ
imprenditori edili del luogo.
La componente (Stp) è riferibile alle spese tecniche e di progettazione riguardanti la casistica dei tecnici coinvolti nel
QSPDFTTP FEJMJ[JP DPTUSVUUJWP B UJUPMP EJ FTFNQJP OPO FTBVTUJWP JM QSPHFUUJTUB JM EJSFUUPSF EFJ MBWPSJ MP TUSVUUVSJTUB JM DPPSEJOBUPSF BMMB TJDVSF[[B JM HFPMPHP JM DFSUJGJDBUPSF FOFSHFUJDP JM
DPMMBVEBUPSF OPO BODIF JM OPUBJP RVBMPSB TJBOP OFDFTTBSJ UJUPMJ
servitù e quant’altro. Per la determinazione economica si faccia
RVJOEJ SJGFSJNFOUP BMMF SJTQFUUJWF UBCFMMF NJOJNF QSPGFTTJPOBMJ
qualora ancora vigenti e/o comunque di riferimento.
La componente (?) incognita è riferita ad un aumento percenUVBMF TJOUFUJDBNFOUF BUUSJCVJCJMF BHMJ JNQSFWJTUJ OPO WBMVUBCJMJ
B QSJPSJ JO TFEF EJ DPNQVUP NFUSJDP FTUJNBUJWP "ODIF JO UBM
DBTP B SBHJPOF EJ QSFDJTJPOF J DPNQVUJ EPWSFCCFSP FTTFSF
74 - IL GEOMETRA BRESCIANO 2015/6

portati a compimento in modo da rendere più bassa possibile
la percentuale di imprevisto.
-B DPNQPOFOUF Õ 0G J 3
PE POFSJ GJOBO[JBSJ À JO DBQP BM
DPTUSVUUPSF FEJMF SJHVBSEBOEP HMJ JOUFSFTTJ QFS M BDRVJTJ[JPOF
EFMMF WBSJF DPNQPOFOUJ EJ DPTUP FEJMF FE JNQJBOUJTUJDP BODIF
JO SFMB[JPOF BMMB QBSUF BVUPGJOBO[JBUB OPODI½ JM QSPQSJP HVBEBOEP PWWFSP JM SFEEJUP UJQJDP EFMM JNQSFOEJUPSF DPTUSVUUPSF
Infatti la componente (i) annovera gli interessi che l’imprenditore costruttore deve sostenere al fine di approvvigionare il
cantiere con il denaro necessario al buon esito della costru[JPOF EFMM JNNPCJMF JO WBMVUB[JPOF F EFJ TVPJ JNQJBOUJ "ODIF
in tal caso si provvede al computo analitico di raffronto fra i
TJOHPMJ DPTUJ HMJ JOUFSFTTJ JO SFMB[JPOF BM QSF[[P E VTP EFM EFOBSP
DPSSFOUF OFM NFSDBUP JO USBUUB[JPOF FE BMM BSDP UFNQPSBMF EJ
EVSBUB EFMMB OFDFTTJU¹ EFM EFOBSP QSFWJTUP B QSFTUJUP EVORVF
al netto della parte in autofinanziamento.
Il reddito dell’imprenditore costruttore (R) non è altro che il
HVBEBHOP WFSP QSPQSJP EFMM JNQSFTBSJP FEJMF DIF TJ BTTVNF JM
SJTDIJP EJ BDRVJTJ[JPOF EFMMF NBUFSJF QSJNF EFMMB NBOPEPQFSB EFJ NBDDIJOBSJ EFMMB QBSUF UFDOJDB F EJ RVBOUP OFDFTTBSJP
al buon esito dell’attività costruttiva.
-F DPNQPOFOUF TPQSB FTQPTUF TPNNBUF USB MPSP EFSJWBOP JM
valore di costo a nuovo (Cn) dell’immobile in valutazione.
Si precisa altresì che nel caso in cui l’immobile in valutazione sia nuovo le
componenti di costo edile ed impiantistico possono essere mantenute unite in
un unico ragionamento di calcolo, al contrario, nel caso in cui l’immobile sia
diversamente nuovo è prerogativa tenere separate la parte edile dalla parte
impiantistica e/o specializzata, appunto per la diversa metodologia di calcolo
dei deprezzamenti come sarà decritto nel prossimo paragrafo.

ESTIMO – VALUTATORI IMMOBILIARI

Determinazione della componente
di Deprezzamento (1-Dt%)
Il valore determinato ai precedenti paragrafi è quindi relativo
alla componente dei costi necessari a riprodurre a nuovo il
GBCCSJDBUP JO TUJNB PWWFSP MF TVF TJOHPMF QBSUJ MF PQFSF EJ
strutturazione e/o le parti impiantistiche.
%J DPOTFHVFO[B OFMM FWFOJFO[B DIF M JNNPCJMF JO WBMVUB[JPOF
OPO TJB OVPWP NB BCCJB USBTDPSTP HJ¹ QBSUF EFMMB QSPQSJB WJUB
DPNF OFJ DBTJ EJ NBHHJPS SJDPSSFO[B TJ EPWS¹ QSPDFEFSF BM DPOseguente deprezzamento in relazione alla vita utile (n) ed al
UFNQP U
HJ¹ USBTDPSTP $JÉ DPO EJWFSTF NFUPEPMPHJF B TFDPOEB TJ USBUUJ EJ iPQFSF FEJMJw TVTDFUUJCJMJ B EFQSF[[BNFOUP
lineare oppure di “opere impiantistiche” suscettibili a deprezzamenti progressivi a curve concave o convesse a seconda
della complessità degli impianti medesimi.
Si precisa altresì che ai fini delle stime secondo gli standard
internazionali i deprezzamenti possono essere assunti nel
TFHVFOUF PSEJOF EJ 7FUVTUB 0CTPMFTDFO[B 'VO[JPOBMF FE &DPnomica.
Il degrado fisico (vetustà) deriva dall’uso e dal conseguente
logorio delle parti dell’edificio per il trascorrere del tempo e
QFS DBVTF BDDJEFOUBMJ MB QFSEJUB EJ WBMPSF SJTVMUB QFSUBOUP EBMMB
riduzione della capacità dell’edificio di offrire i servizi per i
quali è stato destinato.
L’obsolescenza funzionale è invece legata alla tipologia e agli
standard costruttivi dell’edificio non più idoneo alle esigenze
EFJ GSVJUPSJ MB QFSEJUB EJ WBMPSF SJTVMUB EBMM JOFGGJDJFO[B EFMM FEJGJDJP TPQSBUUVUUP SBQQPSUBCJMF BMMF NPEFSOF UFDOPMPHJF F DBSBUUFSJTUJDIF DPTUSVUUJWF JNQJBOUJTUJDIF FDD OFMM FSB NPEFSOB
valga l’esempio dei computer o dei cellulari che dopo un anno
valgono considerevolmente meno il loro prezzo d’acquisto a
DPOTFHVFO[B EJ OVPWJ NPEFMMJ QJÎ FWPMVUJ P M BOBMPHP FTFNQJP
delle autovetture).
Infine l’obsolescenza esterna o economica relativa a condizioni
FTUFSOF BMM JNNPCJMF TPQSBUUVUUP BUUSJCVJCJMJ B DBNCJBNFOUJ
TGBWPSFWPMJ EFMM BNCJFOUF FDPOPNJDP EFMMB MFHJTMB[JPOF EFHMJ
TUSVNFOUJ VSCBOJTUJDJ EFMMB MPDBMJ[[B[JPOF EFHMJ TQPTUBNFOUJ
EFM TFUUPSF FEJMJ[JP FE JNNPCJMJBSF BMMF EJWFSTF DSJTJ EFM TFUtore e così via.
Come primo approccio dovrà essere valutata la possibilità di una messa in
efficienza dell’immobile medesimo, ovvero, nel caso di deterioramento fisico
la possibilità o meno di cura del deprezzamento. Nel caso di deterioramento
funzionale la possibilità o meno di eliminazione della medesima obsolescenza.
In taluni casi il deprezzamento dovrà essere valutato a ragione del computo
metrico estimativo delle opere necessarie al rimessa in efficienza, al contrario,
nel caso di insanabilità, il deprezzamento dovrà essere determinato per abbattimento lineare o progressivo.
Pertanto nel caso di “opere edili” l’abbattimento lineare sarà
EFUFSNJOBUP JO SBHJPOF EFM SBQQPSUP U O PWWFSP M FOUJU¹ HJ¹
EFQSF[[BUB TBS¹ QBSJ B %U
PWWFSP %U U O QFSUBOUP JM
WBMPSF EFQSF[[BUP TBS¹ QBSJ B Õ DPTUJ FEJMJ Õ 0G FEJMJ
o U O


In base a tali considerazioni i deprezzamenti delle opere edili
possono essere graficamente rappresentati da una retta decrescente.

Deprezzamento della componente edile

Invece nel caso di “opere impiantistiche” semplici l’abbattimento progressivo sarà determinato in ragione della formula
EFJ %FQSF[[BNFOUJ 6 & & $ VOJPOF FVSPQFB FDPOPNJTUJ DPOUBCJMJ
PWWFSP M FOUJU¹ HJ¹ EFQSF[[BUB TBS¹ QBSJ B %U
EPWF
%U < U O
? > o QFSUBOUP BODIF JO UBM
DBTP JM WBMPSF EFQSF[[BUP TBS¹ EFEPUUP EBMMB GPSNVMB Õ DPTUJ
JNQJBOUJTUJDJ Õ 0G JNQJBOUJTUJDJ
o %U QFSP DPO GPSNVMB
U.E.E.C.). In base a tale formulazione i deprezzamenti degli
impianti semplici ed ordinari possono essere rappresentati da
una curva decrescente progressiva concava.

Deprezzamento della componente impianti semplici,
anche contenuti negli immobili ordinari
IL GEOMETRA BRESCIANO 2015/6 - 75

ESTIMO – VALUTATORI IMMOBILIARI

*OGJOF JO BMUFSOBUJWB BHMJ 6 & & $ PWWFSP QFS MB QBSUF JNQJBOUJTUJDB DPNQMFTTB QFS MB DPNQPOFOUF NBDDIJOBSJ FRVJQBHHJBNFOUJ FE BUUSF[[BUVSB QPUS¹ FTTFSF BEPUUBUP JM NFUPEP QFS
RVPUF EJ BNNPSUBNFOUP EFDSFTDFOUJ DPO MB GPSNVMB HJ¹ Fsposta in precedenza. Ciò partendo dal concetto che le cause
di deprezzamento dei macchinari sono attribuibili principalNFOUF BMM VTP DPOTJEFSFWPMF FE BMM PCTPMFTDFO[B GVO[JPOBMF
TPQSBWWFOVUJ EJTQPTJUJWJ EJ NJHMJPS UFDOPMPHJB NFOP FOFSHJWPSJ EVORVF EJ NJOPS JNQBUUP BNCJFOUBMF NBOVUFOUJWP F
HFTUJPOBMF
QFSUBOUP DPO VO GPSUF EFQSF[[BNFOUP HSBGJDBmente rappresentabile da una curva convessa.

Determinazione della componente
Vt (Valore dell’area)
*O UBM DBTP WBOOP FOVODJBUF EVF EJWFSTF TJUVB[JPOJ MB QSJNB EJ
GBDJMF EFUFSNJOB[JPOF MB TFDPOEB QJÎ DPNQMFTTB
*M QSJNP DBTP QVÉ SJHVBSEBSF VO JNNPCJMF TQFDJBMF JQPUFUJDBNFOUF JOTFSJUP JO VOB [POB JOEVTUSJBMF BSUJHJBOBMF P DPNNFSDJBMF DPO NFSDBUP WJWP EVORVF DPO J QSF[[J EFMMF BSFF FEJGJcabili noti. In tal caso la particolarità sarà imputabile unicamente all’immobile costruito con caratteristiche non risconUSBCJMJ TVM NFSDBUP TJ QSPDFEFS¹ EVORVF B WBMVUBSF JM GBCCSJDBUP B UFSNJOJ EJ DPTUP DPNF EJNPTUSBUP OFJ QSFDFEFOUJ QBSBHSBGJ TJ QSPTFHVJS¹ DPO MB WBMVUB[JPOF EFM DPTUP EFMM BSFB NFEJBOUF JM NFUPEP . $ " QFSUBOUP BMMB TPNNB USB JM $PTUP $O

FWFOUVBMNFOUF EFQSF[[BUP %U
FE JM 7U
BOEBOEP B EFUFSNJOBSF JM QVOUVBMF WBMPSF JODPHOJUP EFMM JNNPCJMF 7J


*M TFDPOEP DBTP QVÉ BM DPOUSBSJP SJHVBSEBSF MB WBMVUB[JPOF EJ
VO JNNPCJMF PSEJOBSJP VCJDBUP JQPUFUJDBNFOUF JO VOB [POB
dove si ha scarsità di compravendite sia di immobili che di
BSFF FEJGJDBUF QVÉ FTTFSF JM DBTP EJ BSFF DFOUSBMJ DBSFOUJ EJ
mercato. In tal caso si procederà con la valutazione a costo
BOEBOEP B EFUFSNJOBSF DPNF TPQSB FTQPTUP JM WBMPSF FWFOUVBMNFOUF EFQSF[[BUP EFMM JNNPCJMF RVBOUP BMM BSFB TJ SJDPSSFS¹ BM QSPDFEJNFOUP EFM WBMPSF DPNQMFNFOUBSF BOEBOEP BE
FTUSBQPMBSF J SBQQPSUP EJ DPNQMFNFOUBSJFU¹ $U EB [POF MJNJUSPGF BE FTFNQJP TFNJDFOUSBMJ F QFSJGFSJDIF EPWF HFOFSBMDeprezzamento della componente impianti complessi,
mente sono noti i prezzi sia delle aree edificabili che i costi di
anche contenuti negli immobili speciali,
costruzione di edifici nuovi.
macchinari ed attrezzatura in genere
Nell’articolo relativo allo studio del più probabile valore comQMFNFOUBSF SFEBUUP EBM TPUUPTDSJUUP F QVCCMJDBUP TV i*M (FPNFUSB #SFTDJBOPw TPOP HJ¹ TUBUJ BNQJBNFOUF USBUUBUJ J
Determinazione della componente
WBSJ BSHPNFOUJ DPSSFMBUJ BM SBQQPSUP EJ DPNQMFNFOUBSJFU¹ JO
Oneri Concessori
La componente (Oc) è riferita gli oneri concessori necessari al breve sintesi trattasi del rapporto tra il valore dell’area edifiSJUJSP EFM UJUPMP BCJUBUJWP QFSUBOUP MB RVPUB EFTVNJCJMF BM DPTUP cata e il valore complessivo dell’immobile espresso dalla
EJ DPTUSV[JPOF FY #VDBMPTTJ
MB RVPUB SJGFSJCJMF BHMJ POFSJ EJ GPSNVMB $U 7U 7J
VSCBOJ[[B[JPOF QSJNBSJB F TFDPOEBSJB PWWFSP BHMJ POFSJ EJ
MPUUJ[[B[JPOF RVBMPSB SJDPSSFOUJ TJ BHHJVOHPOP JOGJOF VMUFSJPSJ Si procederà quindi alla determinazione del rapporto di comDPTUJ RVBMJ EJSJUUJ EJ TFHSFUFSJB CPMMBUJ P RVBOU BMUSP QSFWJTUP QMFNFOUBSJFU¹ BOEBOEP B SBHJPOBSF JO [POF DPO NFSDBUP WJWP
dall’iter burocratico. Tale componente potrà essere facilmente adiacenti a quelle dell’immobile in valutazione. In tal caso
EFTVOUB QFS QSJNP BUUSBWFSTP M BDDFTTP BMM VGGJDJP UFDOJDP DP- TBSBOOP BTTVOUJ J QSF[[J EFMMF SJTQFUUJWF BSFF DPOTJEFSBUF FEJNVOBMF QPJ BODIF DPO QSFDJTJPOF BDDBEFNJDB SJGFSFOEP M JN- GJDBUF RVJOEJ BM MPSEP EFMMF UBTTF EJ BDRVJTJ[JPOF EFMMF TQFTF
NPCJMF BMMF WBSJF UBCFMMF EFMJCFSF P MFHHJ EFM TFUUPSF
UFDOJDIF F OPUBSJMJ EFHMJ JNQPSUJ EJ JEPOFJ[[B[JPOF BMMB DPTUSV[JPOF EFHMJ JOUFSFTTJ F EFM SFEEJUP JO DBQP BMM JNQSFOEJUPSF
Nel caso in cui l’immobile sia nuovo si attueranno del disposi- JNNPCJMJBSJTUB QSPNPUPSF * QSF[[J EFMMF BSFF DPTÄ EFEPUUF
[JPOJ WJHFOUJ JO NBUFSJB EJ POFSJ DPODFTTPSJ "M DPOUSBSJP OFM saranno rapportati ai rispettivi prezzi degli immobili a nuovo.
caso in cui l’immobile sia datato saranno da assumere le dispo- %PQP MF PQQPSUVOF DPNQBSB[JPOF TJ HJVOHFS¹ BMMB EFUFSNJOBTJ[JPOJ FE J DPTUJ BUUSJCVJCJMJ BMM FQPDB EJ DPTUSV[JPOF QPOFOEP zione del rapporto di complementarietà (Ct) relativo alle più
attenzione ai necessari aggiornamenti Istat di attualizzazione vivaci zone adiacenti l’immobile in valutazione.
alla data di valutazione. Ecco dunque il motivo per cui tale
componente non appare fra i deprezzamenti dell’immobile.
Preso atto che il valore dell’area edificata è pari al valore
76 - IL GEOMETRA BRESCIANO 2015/6

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ESTIMO – VALUTATORI IMMOBILIARI

EFMM JNNPCJMF NPMUJQMJDBUP BM SBQQPSUP EJ DPNQMFNFOUBSJFU¹ %J DPOTFHVFO[B MB GPSNVMB JOJ[JBMF
7U 7J $U PWWFSP DPTUP B OVPWP QJÎ WBMPSF EFMM BSFB NPMUJVi Õ DPTUJ FEJMJ Õ DPTUJ JNQJBOUJTUJDJ
0D 7U
QMJDBUJ BMMB SBQQPSUP EJ DPNQMFNFOUBSJFU¹ 7U $O 7U
$U
QSPWWFEFOEP BMMB SJTPMV[JPOF EFMMB GPSNVMB 7U $O $U 7U QVÉ FTTFSF SJEPUUB BMMB QJÎ TFNQMJDF GPSNVMB[JPOF OFM DBTP JO
$U PWWFSP 7U o 7U $U $O $U PWWFSP 7U o $U
$O cui l’immobile sia datato:
$U DPODMVEFOEP MP TWJMVQQP
Ct
Vi $O %U
$O
(1 – Ct)
Cn*Ct
Ct
7U
$O
(1 – Ct)
(1 – Ct)
Pertanto:
%J DPOTFHVFO[B NPMUJQMJDBOEP JM WBMPSF B OVPWP EFM GBCCSJDBUP
Ct
>
Vi $O < %U
$O
come sopra dedotto per il rapporto di complementarietà
EFMMB [POB MJNJUSPGB SBQQPSUBUP BM $U
TBS¹ EFUFSNJOBUP JM
(1 - Ct)
costo incognito dell’area.
Le operazioni si concluderanno con la valutazione complesTJWB EFMM JNNPCJMF B TPNNBUPSJB USB JM DPTUP B OVPWP $O
FWFOUVBMNFOUF EFQSF[[BUP %U
F JM WBMPSF EFMM BSFB FEJGJDBUB 7U
EFEPUUB DPO JM QSPDFEJNFOUP BMUFSOBUJWP BQQFOB Fsposto.

/FM DBTP JO M JNNPCJMF TJB OVPWP MB DPNQPOFOU %U TBS¹ QBSJ
B QFSUBOUP MB GPSNVMB TJ SJEVSS¹
Vi $O <

Ct

>

(1 - Ct)
IL GEOMETRA BRESCIANO 2015/6 - 77

.

DALL’ASSOCIAZIONE GEOMETRI DI VALLECAMONICA

.

I geometri di Valle Camonica
affascinanti dagli
Standard Internazionali di Valutazione
Nei pomeriggi del 19/02 e 04/03 il collega camuno Geom. Aleandro Bottichio ha
tenuto presso la sede dei Geometri di Valle Camonica, in Breno, un corso
propedeutico agli Standard Internazionali di Valutazione, illustrando ai partecipanti
gli elementi caratterizzanti l’estimo ed accennando ai diversi procedimenti di
valutazione riconosciuti e certificati.

Il collega ha introdotto gli argomenti premettendo che gli standard internazionali di
valutazione non sono nulla di trascendentale; infatti al contrario delle apprensioni del primo
momento, non rappresentano alcuna novità, essendo semplicemente, una trasposizione,
con linguaggio internazionale ed europeo, di quello che è, od è stato, il libro di estimo, che
tutti i geometri hanno studiato a scuola, ma che poi hanno pressoché dimenticato,
sostituendo i procedimenti - già fin da allora imparati - con le più comode “ espertise”,
ovvero, le “ stime monoparametriche “ che si concludono con più o meno una paginetta di
valutazione.
Il collega ha riferito ha riferito che anche l’espertise è un procedimento di valutazione
riconosciuto dagli standard internazionali, che però è una pratica professionale che stima il
valore di mercato degli immobili con un giudizio sintetico basato sull'esperienza e sulla
competenza del valutatore ( l'Esperto ), che soprattutto tale stima non può essere né
dimostrata ne verifica. Ha altresì precisato che anche le espertise potrebbero avere il loro
senso, soprattutto nei paesini della valle, laddove il geometra di paese è senza dubbio il
mentore del mercato.
Il difetto sta però nel fatto che, soprattutto negli ultimi decenni, si è malamente diffusa la
cattiva pratica di “ manipolare “ i dati delle valutazioni a compiacimento dei rispettivi clienti :
valori tendenti al rialzo a favore del cliente che deve cedere e valori tendenti al ribasso per
colui deve acquisire. Dunque praticando cattivo modo operandi, agevolato dalle valutazioni
monoparametriche, anche in quanto le assunzioni del tecnico esperto sono sempre non
verificabili e/o riconducibili ad elementi concreti.
Il geometra Bottichio con i propri interventi ha pertanto incentivato i partecipanti al corso ad
abbandonare le tecniche sommarie e ad adottare i più seri e dimostrabili procedimenti
dell’estimo, soprattutto riconosciuti e certificati da enti superiori, andando a completare le

proprie future valutazioni immobiliari con dati certi, provenienti da fonti diverse dalle semplici
assunzioni del tecnico esperto, dunque facendo riferimento a dati dimostrabili, verificabili e
soprattutto opponibili ai terzi. Per tali ultime ragioni le perizie eseguite nella logica degli
standard internazionali sono state definite, dal relatore, congeniali soprattutto per portare a
compimento i bonari accordi, laddove sia intenzione allontanare i propri clienti dalle costose
procedure giudiziarie, ciò nel senso che eseguendo valutazioni dettagliate, soprattutto
contenenti assunzioni certe e realmente rappresentanti l’immobile, vengono sempre toccate
e valutate le eccezioni dell’una o dell’altra parte in lite, creando, in conseguenza, le
condizioni per amichevoli soluzioni delle controversie.
Il metodo di confronto diretto del mercato ( M.C.A.) ha particolarmente appassionato i
partecipanti al corso, soprattutto l’associazione con il Sistema di Stima, a matrice, quindi
l’esempio che ha permesso la valutazione di caratteristiche qualificanti gli immobili, quali
l’esposizione o la vista panoramica, ovvero, la quantificazione economica di quegli aspetti,
che in Val Camonica, sono prerogativa dei fabbricati, giustappunto di montagna con affaccio
maestoso sulle vallate interne o sulla catena montuosa prealpina; oppure ancora, per la
bassa valle, la vista lago, in tal caso per i fabbricati prospettanti al lago d’Iseo.
Il metodo diretto ha comunque evidenziato, tra i partecipanti al corso, la consueta
problematica di ricerca degli immobili comparabili, operazione, presunta assai ancor più
difficile in Val Camonica a seguito della riservatezza degli abitanti, che fin dai tempi più
antichi, sono abituati a conservare gelosamente i propri segreti di montagna.
Durante la discussione è stata inoltre sottolineata l’eventualità che anche i dati contenuti nei
pubblici registri immobiliari non siano particolarmente rappresentanti la realtà del mercato.
Innanzitutto perché, in paesini ove non è presente il mercato, sovente le transazioni
vengono portate a compimento per ragioni collegate a chiusura di liti giudiziarie, all’interno
delle quali pagare ( e dunque denunciare in atti ) un immobile a caro prezzo conviene
sempre di più che pagare le alte spese giudiziarie.
Oppure ancora perché spesso chi acquista lo fa per ragioni di tradizione, affetto per il proprio
paese, riconoscenza agli antenati e quindi vengono conseguiti prezzi al di fuori ogni logica
di mercato. Durante il corso il collega ha quindi spiegato che spesso volentieri, nei paesi
delle nostre vallate, le vendite sono di tipo condizionato, e quindi non esprimono il valore di
mercato, definito dagli standard internazionali quale << ammontare stimato per il quale un
determinato immobile può essere compravenduto alla data della valutazione tra un
acquirente e un venditore, essendo entrambi i soggetti non condizionati, indipendenti e con
interessi opposti, dopo un’adeguata attività di marketing durante la quale le parti hanno agito
con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione >>.
Per queste ragioni, a differenza della città, in Val Camonica diventa difficoltoso conseguire
un ragionevole e realistico quadro immobiliare comparabile.
Alla luce di quanto appena esposto, durante i propri interventi, il geometra Aleandro
Bottichio ha quindi ribadito gli scenari immobiliari della Vallecanonica, costituiti da un fondo
valle, prevalentemente abitato dalla stragrande maggioranza della popolazione che vi lavora
e studia, zone ove è quindi presente un mercato delle compravendite e delle locazioni. Vi
sono al contrario zone particolari, quelle interessate dagli impianti sciistici, ove il mercato è
destinato alla villeggiatura, quindi con prezzi portati in alto, sovente dalla popolazione
esterna, che compera, anche a prezzi più alti, soprattutto per ragioni di immagine sociale.
Vi è inoltre una realtà ancora più economicamente complicata, rappresentata dalla zona
dell’Alta valle - Tonale laddove al mercato della villeggiatura invernale va aggiunto l’effetto
positivo dei recenti investimenti del comparto sciistico, nonché, a complicare ancor più gli
aspetti immobiliari, si aggiunge l’effetto di qualche personaggio pubblico, che si benefica

l’immagine delle zone, ma che rende, per i valutatori ancora più ardo il compito di trovare i
numeri corretti da inserire nelle stime. Conclude il target immobiliare della valle una miriade
di paesini, con meno di mille abitanti, o frazioni dei capoluoghi, laddove vi è un forte
spopolamento, quindi totale assenza di mercato, se non per le già citate ragioni di affetto,
riconoscenza alle ragione storiche o di natura giudiziaria.

Il geometra Bottichio ha dunque voluto discutere con i colleghi camuni delle possibili
soluzioni valutative interessanti queste anomale situazioni immobiliari, precisando che negli
ambiti ove è presente il mercato, anche se di breve durata, comunque riconducibile agli
aspetti economici marginalisti, i metodi sono inequivocabilmente quelli del confronto diretto
del mercato delle compravendite, oppure, delle locazioni, od entrambi, giusto perché più
caratterizzanti le località sciistiche.
Al contrario negli ambiti spopolati, con assenza di mercato, o mercato condizionato, la
soluzione valutativa è rappresentata, quale ultima ratio, del Valore di Costo deprezzato,
anche con metodi residuali di ricerca della componente Valore dell’Area, e/o del Rapporto
Complementare ( incidenza del terreno ), soprattutto in ambiti contermini, a mercato più
vivace.
Alla fine delle previste otto ore i partecipanti si sono dimostrati particolarmente affascinati
dai diversi sistemi valutativi ed anche dagli esempi proposti attraverso i fogli di elettronici e
dalle possibilità valutative conseguite.
Soprattutto hanno compreso che anche l’estimo può essere una materia curiosa e
interessante.

GEOMETRI VALUTATORI ESPERTI 
Geo.Val.Esperti - Associazione senza finalità di lucro
Membro del Comitato Scientifico di Tecnoborsa

IL PIU’ PROBABILE VALORE COMPLEMENTARE
( Complementary Value Appraisal )
GEOM. ALEANDRO BOTTICHIO
Via Fontanelle n° 15/b, 25050 Ossimo (BS)
Tel. E fax + 39 0364 310591 Email bottichio@tiscali.it
Abstract.
Capita sovente di dover procedere alla valutazione del più probabile valore di mercato della parte di un bene
legato a tutto il complesso da uno stretto legame di essenzialità. In tal caso parla di valore Complementare:
esso ottenuto per differenza tra il più probabile valore di stima dell’interno bene economico e il valore che
avrebbe la parte residua (o complementare) assunta staccata dal bene considerato e separatamente alienabile.
Nella trattazione sarà posta particolare attenzione al Rapporto Complementare, o di complementarietà, inteso
quale relazione tra il valore dell’area edificata ed il valore dell’immobile su di essa edificato, altresì detto
incidenza dell’area; ne sarà pertanto rimarcata l’importanza applicativa, quale meritevole rapporto strumentale
di valutazione, soprattutto nelle metodologie residuali.
Nel contributo a seguire l’argomento sarà trattato in maniera scientifica, mentre può essere visionato,
l’ulteriore testo riguardante i “ Case Study “ sul valore complementare redatto ad integrazione e
chiarificazione dell’importante argomento.

Keywords: Valore complementare, Rapporto di complementarietà

Introduzione
Di seguito saranno affrontati i sistemi di stima del più probabile Valore
Complementare, metodo di valutazione immobiliare specifico ancora piuttosto sconosciuto,
considerato che trova poca familiarità, anche tra i valutatori, persino nei casi in cui sia l’unico
criterio applicabile, nell’eventualità, ad esempio, della stima dell’indennità di esproprio
parziale, nella stima delle servitù prediali e dei danni, dei deprezzamenti, e così via.
Sarà tentato l’approccio in base agli International Valuation Standard, quindi in ambito
Italiano, secondo gli indirizzi dettati dal Codice delle Valutazioni Immobiliari promosso da
Tecnoborsa con la collaborazione di vari enti, organismi del settore immobiliare, o Ordini e
Collegi professionali, tra i quali il Consiglio Nazionale dei Geometri e Geometri Laureati.

Premesse al procedimento
Tale procedimento assume importanza e necessità quando si deve valutare il più
probabile valore di mercato della parte di un bene legato a tutto il complesso da un rapporto
di complementarietà. Esso si ottiene per differenza tra il più probabile valore di stima
dell’interno bene economico e il valore che avrebbe la parte residua (o complementare)
assunta staccata dal bene considerato e separatamente alienabile.

Associazione Geo.Val.Esperti
Indirizzo: 00184 ROMA – via Cavour, 179/A – Italia – C.F. 97212900589 P.IVA 08214331004
Telefono +39 06 42744180 – Fax. +39 06 42005441
Web: www.geoval.it e-mail: info@geoval.it

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CASE STUDY VALORE COMPLEMENTARE
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Abstract.
Capita sovente di dover procedere alla valutazione del più probabile valore di mercato della parte di un bene
legato a tutto il complesso da uno stretto legame di essenzialità. In tal caso parla di valore Complementare:
esso ottenuto per differenza tra il più probabile valore di stima dell’interno bene economico e il valore che
avrebbe la parte residua (o complementare) assunta staccata dal bene considerato e separatamente alienabile.
Nel contributo a seguire l’argomento sarà trattato in maniera pratica-dimostrativa, per contro può essere
visionato l’ulteriore testo scientifico denominato “ Il più probabile valore complementare “, a prerogativa dalla
più approfondita comprensione dei casi in studio.
Potrà altresì essere visionato l’articolo denominato “ Valore di costo deprezzato – Valore dell’area edificata “
per meglio comprendere la questione inerente al Rapporto di Complementarietà : area / immobile, anche detto
incidenza dell’area sull’immobile.
Trattandosi di case study i valori e le situazioni di seguito esposte saranno indicative e frutto di mera fantasia,
talvolta enfatizzate a miglior comprensione della complementarietà tra la parte intera e quella residuale.

Keywords: Valore complementare, Case Study

Introduzione
Nel testo ad approccio scientifico denominato “ Il più probabile valore complementare
“ precedente è stato precisato che tale procedimento - la cui rigorosa validità viene
particolarmente apprezzata dagli Standard Internazionali di Valutazione - assume importanza
e necessità quando si deve valutare il più probabile valore di mercato della parte di un bene
legato a tutto il complesso da un rapporto di complementarietà. Esso si ottiene per
differenza tra il più probabile valore di stima dell’interno bene economico e il valore che
avrebbe la parte residua (o complementare) assunta staccata dal bene considerato e
separatamente alienabile.
Questo aspetto economico trova motivazione nella constatazione che, quando un bene
costituisce un insieme economico produttivo omogeneo, oppure, un’entità economica e/o
produttiva indipendente, la sua divisione in due o più parti, origina più entità il cui valore
sommato non coincide con quello del bene originario, ovvero, che le due o più parti, unite,
assumono valore superiore alla somma delle più parti separate.
Si tende pertanto a valutare il danno ( per così dire ) derivante dalla divisione,
distruzione e/o distaccamento, dell’intero bene sinergico in due o più parti, il cui conseguente
deterioramento è calcolato per differenza tra il valore dell’intero immobile da quello della
parte residua.

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VALORE DI COSTO DEPREZZATO
VALORE DELL’AREA EDIFICATA
GEOM. ALEANDRO BOTTICHIO
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Abstract.
Partendo dall’assunto che “un compratore non è disposto a pagare per un immobile una somma maggiore al
valore di mercato di un’area edificata e del costo di costruzione dell’immobile su di essa costruito, ciò
considerati gli eventuali deprezzamenti “; il metodo dei Costi, all’interno della gerarchia dei procedimenti di
stima, rappresenta una sorta di estrema ratio, soprattutto fra gli immobili ordinari, in quanto il metodo
normalmente viene preso in considerazione quando sono già stati scartati i procedimenti comparativi per valore
di mercato, per valore di capitalizzazione del reddito e per metodi derivati ( trasformazione,
surrogazione/sostituzione, complementare ), giustappunto per mancanza di mercato, quindi per assenza di dati
economici indispensabili alla determinazione scientifica del valore incognito. Il metodo è altrettanto apprezzato
e prerogativa alla valutazione degli immobili speciali, quali ad esempio i fabbricati commerciali, artigianali,
industriali, rurali o gli accessori in genere, ovvero, per quegli immobili, che per le loro caratteristiche e
peculiarità costruttive e di destinazione, non hanno comparabili, e che pertanto possono essere valutati
solamente attraverso un’analisi dettagliata di tutti gli elementi che li compongono. Infine il metodo risulta
altrettanto utile alla valutazione dei prezzi marginali delle caratteristiche immobiliari, nel metodo di confronto
del marcato, qualora l’immobile presenti caratteristiche singolari differenti ai comparabili.
Il testo dedica altresì attenzione alla valutazione / contributo dell’Area, intesa edificata, esaminando
l’importante rapporto strumentale definito Rapporto Complementare, o di complementarietà, anche detto
contributo dell’area.

Keywords: Cost Approach, Stima delle aree , Rapporto Complementare

Introduzione
Il caso a seguire riguarda un procedimento di valutazione alternativo alla comparazione
diretta del mercato, ovvero, il Valore di Costo, eventualmente Deprezzato, anche esplicabile
attraverso la ricerca alternativa del Valore dell’Area Edificata. Si esporrà pertanto la
metodologia di determinazione del Valore di Costo a Nuovo per poi procedere ai
Deprezzamenti sia della parte edile che impiantistica ordinaria, nonché riferibili agli impianti,
attrezzature ed immobili strumentali, ciò con diversi metodi : lineare, progressivo ( U.E.E.C )
e per quote di ammortamento decrescenti; si determinerà infine la componente Area con
sistema alternativo di ricerca del Rapporto Complementare.

Premesse alla determinazione del Valore di Costo deprezzato
All’interno della gerarchia dei procedimenti di stima l’approccio del costo rappresenta una
sorta di estrema ratio, soprattutto fra gli immobili ordinari, in quanto il metodo normalmente
viene preso in considerazione quando sono già stati scartati i procedimenti comparativi per
valore di mercato, per valore di capitalizzazione del reddito e per metodi derivati (
trasformazione, surrogazione/sostituzione, complementare ), giustappunto per mancanza di
mercato, quindi per assenza di dati economici indispensabili alla determinazione scientifica
del valore incognito.
Associazione Geo.Val.Esperti
Indirizzo: 00184 ROMA – via Cavour, 179/A – Italia – C.F. 97212900589 P.IVA 08214331004
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